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2019年11月16日
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これをしない不動産屋はダメだ【擁壁の建築確認調査を怠る】

不動産会社の重要な仕事のひとつに「物件の調査」というものがあります。

その物件の権利関係はどうなっていて、どんな道路に接していて、どんな法令が適用されるエリアなのかなどを調査します。

その際に重要なのが、どんな建物が建てられるのか。という観点です。

権利関係によっては取得(購入)自体が困難なこともあります。接道状況によっては建物が建てられないこともあります。法令によっては3階建が建てられなかったり、希望する面積の建物が建てられなかったりします。

そのため、物件の調査は非常に重要で、とりわけ売土地の場合には欠かすことが出来ない仕事です。新築や中古の場合は、建っているので再建築も可能な場合がほとんどです。

そんな物件の調査業務の中のひとつの項目として「がけ条例」についての調査があります。

がけ条例では2m以上の高低差がある敷地においては、高低差の2倍の距離を確保しないと建物の建築が許可されません。それを避けるには、堅固な擁壁の築造、がけに被表をして保護、建物構造を鉄筋コンクリート造など堅固にする、という3つの方法しかありません。そのため、がけ条例の適用を受けてしまうと、堅固な擁壁を築造するという方法以外は、土地の有効利用ができませんし、費用もかかってしまいます。

結果的に、上の写真のような土地の場合はがけ条例についての調査が欠かせません。

堅固であるという証明に公的書類は強力な援軍

上の写真の土地を調査する場合を考えます。

まず、2mの高低差がなければ、がけ条例の適用は受けませんので、高低差を測る必要があります。

もし2m以上の高低差があれば、次は擁壁について堅固である証明をすることを目指します。そのためには、擁壁の建築確認書もしくは工作物の設置届けの確認を行います。

これらの書類は擁壁をつくる時に役所が確認しましたよ~!というものです。つまり、役所の提示する強度を満たして築造されたということが言えます。

ところで「堅固な擁壁である。」とは、どのように確認するのでしょうか。

堅固である事を証明するのは1級建築士の先生です。擁壁のクラック(ひび割れ)や厚さ、水抜き穴などを調査して判断されると思います。

そして、極論どんな擁壁であっても、1級建築士の先生が堅固であるという証明を出せば堅固なのです。先生は堅固であるという証明をした責任を持ちますので、もしその擁壁で問題が起きれば、1級建築士免許のはく奪となります。それほどの責任を負って許可を出します。

そういった事を背景に考えると、建築確認書や工作物設置届の重要性が分かると思います。1級建築士の先生としても、万が一なにかあっても役所だって強度を確認した擁壁ではないかと、主張することができますからね。

上の写真の調査に戻ります。もし、建築確認書が出てくれば、売却時に購入者および建築会社にその旨を伝えることで、問題なく売却となることが予想されます。

もし、建築確認書がない場合は、購入者さんが苦労します。笑 なくても許可を出す1級建築士の先生もいらっしゃいますし、がけ条例が適用されても、役所と協議の上で、対応策なしでも建築させてもらえることもあります。(ただし、制限はつきます。)

そのあたりを相談するのは購入者と建築会社になりますので、売主様はどうすることも出来ません。しかしながら、自分が購入者側になって考えると、金額や立地など、どうしてもその土地でないといけない理由がなければ選ばないかもしれません。

そういったことを考えると、がけ条例にかかるのかどうか、それをクリアする公的書類はあるのかは、非常に重要な調査内容であるとご理解いただけるかと思います。

あなたの売土地はいかがでしょうか。

公的書類は役所に行けば確認できますので、確認してみると良いかもしれませんね。

あっ、ちなみに写真の土地は1.9mほどでギリギリがけ条例の適用外でした!笑

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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