【売却中物件の囲い込み】静岡市では行われているのでしょうか。

こんにちは。ライフアーキの内藤です。
もう９月も終盤というのに、驚くほど暑いですね・・・・
ポスティングをしようと印刷をかけていましたが、あまりの暑さにやめました。笑
真夏と真冬はポスティングの反響率が良いらしいですが、当然ですね。こんな暑い中ポスティングなんてやってられませんもん！

と、前置きはこれくらいで本題に入ります！
今日は静岡市での不動産の囲い込みについて、実情をお話してみます。

不動産売却時の失敗の一例としてよく聞く【売却中物件の囲い込み】ですが、多くの記事が都市部での話ばかりです。
都市部ほど不動産会社間のせめぎあいの多くない地方ではどうなんでしょうか。
僕の営業している静岡エリアでの物件の囲い込みという観点からお話してみます。

【物件の囲い込み】とは？

不動産の囲い込みとは、売主から売却依頼を受けた不動産会社が自社で買主を見つけるために、他社へ物件を紹介しない行為のことです。

本来不動産会社間で共有されるべき情報が拡散されないため、購入希望者に情報が届かなくなります。

なぜ囲い込みを行うのか？

囲い込みをする不動産会社のメリットは売主・買主の双方から仲介手数料を頂戴できること。
囲い込みをせずに他社であるA社が買主を見つけてきた場合は、売主の仲介手数料は自社、買主の仲介手数料はA社となります。
一方で、売主にとっては情報が拡散されないのでデメリットしかありません。

囲い込みでは、他社A社が物件情報を請求してきても「契約予定です。」←嘘　と回答し、物件情報を自社以外に出さないようにします。
不動産会社には情報を出さず、一般の方からの問い合わせには情報提供をおこなうので、囲い込みを見抜くのは難しく、タチが悪い不動産会社のあくどい行為です。

法律的には囲い込みは問題ない

ちなみに物件の囲い込みは悪だと話をしてきましたが、実は法的には問題ありません。
というのも、宅建業法では売主と不動産会社との媒介契約では「成約に向けて販売努力をする義務」しか定義されておらず、囲い込みがダメだよ。とは定めていないのです。

法的にOKだから＝やっていい訳では決してありませんが、法的に問題なく罰則もないので、囲い込みは無くならないだろうとも思います。。。。

静岡市では囲い込みはほぼない

私の感覚ですが、静岡市で営業していて物件の囲い込みをしているかもな～。と感じることはほぼありません。

静岡市には三井のリハウスや住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介などのいわゆる大手不動産仲介会社がなく、バチバチとしたせめぎあいがないのも影響していると思います。

ただ「まだ販売開始したばかりだから紹介は待ってくれ」というパターンは頻繁にあります。
囲い込まずに、正々堂々言うパターンですね！笑
本当に少し待って売れなければ紹介してくれます。
ただ、囲い込みとは少し違いますが売主にはマイナスでしかありません。

囲い込み以上の問題がある

実は静岡市の不動産業界には囲い込みよりも由々しき問題があります。
それがレインズ未登録問題です。

実はこれが結構重くて、囲い込みと違って宅建業法違反です。
にもかかわらず、静岡市ではレインズ未登録の物件が溢れています。

レインズとは

レインズという、不動産流通機構が運営する不動産会社しか見ることのできない不動産情報サイトがあります。
現在賃貸や売却に出ている物件の検索はもちろん、過去の成約事例も蓄積されており見ることができます。

そして、レインズは売却を依頼された不動産をより早く効率的に拡散する役割を持ち、不動産会社はお客様から売却を依頼された不動産の情報を、定められた期日までにレインズに掲載しなければいけません（一般媒介契約を除く）。

多くの不動産会社がレインズに掲載しない

しかしながら、静岡市ではなぜだか多くの会社がレインズに物件情報を登録していません。
愛知で不動産業をはじめて、静岡市に戻ってきたのですが最初は本当に驚きました。レインズを見ても物件情報がほとんど載ってないんですもん！
となれば、もちろん成約事例も極端に少なく、どうやって成約事例等を集めているのだろうと疑問でした。

驚くことに静岡市の規模の大きな会社でもレインズ掲載をしていません。
理由はおそらく静岡では誰も違反を通報しないから。
宅建業法違反ですから、通報すれば業務停止などの処分が出ます。だから、都市部の会社は囲い込みをしても、必ずレインズには登録しています。
しかしながら、静岡ではそのような歴史がないのだと思います。

まとめ

物件の囲い込みについて、私の商圏である静岡市の状況をお話してみました。
静岡市では囲い込みはほとんどないですが、それよりも重大なレインズ未登録が多数あるという、あまりよろしくない状況です。

宅建業法違反が絡むので気軽に取り上げてよい内容ではなかったかもしれませんが、改善してほしいと思っている部分でもあるので書いてみました。