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2020年03月11日
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実態不明すぎ!街の不動産屋の収入源を大公開

平成30年3月31日現在で、全国に123,782社の不動産会社があります。
※法人  107,518社 / 個人  16,246社
※2019不動産業統計集より

複数の店舗を運営している会社も多く、事業所数で言うと353,558所(平成26年時点)。
実にコンビニの5.5倍の事業所・店舗があります。

ちょっとビックリですよね。不動産業に従事している私でもそんなにあるんだ~という感じです。

そして、これだけある不動産会社のおよそ95%は街の不動産屋です。
何をしているか分からない、入りづらい不動産屋がこれだけあるのです。

ではそれだけたくさんある街の不動産屋って、何をしているのでしょうか。



そもそもどんな収入源があるのか

街の不動産屋さんって何をしているか分かりませんよね。笑

サザエさんにでてくる花沢不動産もいつもお客さんはいませんし、のんびりしている印象です。
それでも潰れませんし、コンビニの5.5倍の事業所が営業できているので何か秘密があるのでしょう。

では、不動産屋ってどこで何をして収入を得ているのでしょう。

下記に街の不動産屋の主な収入源を記載します。
◆住居用不動産の売買仲介
◆賃貸管理
◆賃貸仲介
◆自社物件所有
◆不動産の買取再販
◆投資用物件の売買

このなかで一般のお客様の目に触れるのは、賃貸仲介と住居用不動産の売買くらいです。
そのため、何をしているか分からない印象が強いですが、実は大手の不動産会社があまりやらない細かい仕事から、街が変わる程の大きな仕事まで行っています。

【住居用不動産の売買仲介】

弊社はこれです!

住居用の土地や中古物件等を仲介して手数料を得て生活しています。

大手が1000万円の経費を投じて2000万円の利益を得るというイメージで、街の不動産屋は30万円投じて100万円得るというようなイメージです。

信頼をしてくださるお客様のおかげで細々と生活できております。

たくさんのお客様を集める事もできませんし、知名度で勝負することもできませんので、これまでの経験と知識を使ってお客様と向き合っています。

この手の不動産会社はまだどこにも強いパイプを持っていないことが多く、割とあちこちに動き回っています。
若い営業マン、若い会社が多い印象です。

【賃貸管理】は安定収入

街の不動産屋の収入源で、一番多いのは賃貸の管理だと思います。
賃貸の管理とは、入居者の入金管理や修理の対応をすることで管理費を得る事です。

賃料のおよそ3%~5%ほどを管理費として頂戴し、大家さんに代わって管理を行います。

大家さんからすると、賃貸に関わる手間を丸投げ出来ますし万が一の場合も対応してもらえますので、手間賃・安心料というような感じです。

例えば、賃料一室10万円の部屋が12部屋あるアパートの管理を行えば、それだけで毎月6万円の収入があります。
もちろん駐車場1台6000円(管理費300円)とかもありますが、これが何十棟何百棟・何十台何百台あれば、それだけで生きていくことが出来ますよね。

これだけ聞くと楽そうに思えるかもしれませんが、滞納者への督促や法的措置、人が亡くなった際の対応など専門的な事も多くあります。
また設備の修理や鍵の紛失対応など、24時間365日対応を頼まれることだってありますから、聞くのとやるのとでは大違いです。

昔から続く不動産屋は、この賃貸管理をたくさん抱えています。
毎月安定して収入の見込める賃貸管理をたくさん持っている不動産会社は安定しており、そこを目指す不動産会社も多くあります。

おそらく花沢不動産はこの管理をたくさん抱えているように思えます。

【賃貸の仲介】だけではやっていけない

賃貸の管理に付随して、賃貸の仲介が発生します。

賃貸の仲介とは簡単に言うと、入居者探しです。
賃貸契約が決まれば、最大で家賃の1カ月分を仲介手数料として頂くことが可能ですので、収入源のひとつになります。

ただし1カ月分の仲介手数料を2社で折半することもありますし、ワンルームのアパートでは3万円などもあります。
仕事量に対して報酬が少なく、賃貸の仲介だけで食べていくのは容易ではありません。
そのため、管理を獲得し賃貸管理に付随する形で入居者を探すというのが一般的です。

【自社所有物件】が最強

会社名義・個人名義の賃貸アパートやビルを所有している場合です。
いわゆる大家さん。

入居者がいれば、毎月賃料が入ってくるので安泰です。

たまに、「本当に何もしていないだろ!!」って不動産屋さんがいらっしゃいますが、そういう方は市内中心部の一等地にビルを持っていたりします。
それだけで余裕です。不動産会社経営は暇つぶしみたいなもんです。笑
とはいえ、そこに至るまでにたくさんご苦労はあったと思いますのでね。

賃貸管理と同等もしくはそれ以上に安定した収入を得ることができます。
つまりこれが最強です!!笑

【買取再販】こそが THE 不動産屋!?

言い方は悪いですが「土地ころがし」と言った方が分かりやすいかもしれません。
バブル期を抜けてきた方々には、これこそが不動産屋だと思われる方もいらっしゃるかもしれません。

土地や建物を購入し、土地造成や建物リフォームを行って再販することで利益を得ます。

仕入れ(購入)時に安く買う必要があるため、情報収集にたくさんの不動産会社をまわっています。

他の不動産会社を経由して仕入れて、売却時にも他の不動産会社を経由して売却することもあるので、あまり表に出てくる事はありません。

分譲地やリフォーム済中古住宅は、こういった買取再販の物件であることが多いです。

【投資用物件】は夢がある

スルガ銀行の事件があったにせよ、まだまだサラリーマン大家が増加しているため、投資用の物件と言われてピンとくる方も多いかもしれません。

投資用物件とはアパートやマンション、戸建、ビルなど賃貸用不動産を指します。

こういった投資用物件の特徴は、金額幅が大きい事。

数十万円で取引される築古戸建もあれば、何十億で取引されるビルやマンションもあります。
売買価格を基準に手数料を頂戴できる不動産仲介会社にとっては夢があります。

投資家さんとのパイプや大家さんとのパイプがあれば十分に成立しますので、一般の方からすると知る由もない世界だと思います。

売買された投資用賃貸物件を借りている入居者さんでさえも、通知がきて管理会社や賃料の振込先等が変更する程度ですので、気にしなけばサラーっと過ぎていきます。

さいごに

どうでしょうか。

不動産業の多くは、あまり表にでなくても仕事が出来てしまうため、実態が不明なことも多くあります。

たくさんある街の不動産屋にも、それぞれ得意分野があります。
賃貸管理に強い不動産屋に不動産売却を依頼しても、不得手かもしれません。
投資用物件を取り扱っている会社に住宅用土地の土地を聞いても分からないかもしれません。

最近ではネットで会社名を調べれば何をしているか分かるようになってきました。
物件をお任せする前に一度その不動産屋は何に強いのかを調べてみると良いかもしれません。

言わずもがな、弊社は住居向け不動産売買に自信を持っていますので、売却・購入に係わらず、その手のご相談はお任せください。
一方で現在は賃貸仲介はほぼしませんし、投資用物件も積極的には扱っていません。
とはいえ、旧職場で扱っていましたので知識も経験もありますので、そういったことも絡む複雑な案件でもご安心ください。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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