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2020年07月22日
ブログ

祖父母や親の名義になっている土地に建物を建てる際にはこんなところに注意してください!

中古住宅や建売住宅を購入する。土地から購入して家を建てる。

 

という方が多くいらっしゃる一方で、「親や祖父母が所有する土地に家を建築する」という方も一定数いらっしゃいます。

 

今日はそういった、親や祖父母が所有する土地に家を建てる方へ向けたお話です。

 
 

実は昨日、大学時代の友人から

「おじいちゃんの土地に家を建てる予定なんだけど、贈与とか融資とか気を付けることある?」

なんて相談を受けたんですよね~

 

でも恥ずかしながら、100%の確証をもって答えられなかったんです!

 

言い訳させてもらえば、土地の売買等が絡まないので不動産業で、この状況に出会うことがなかったんです!笑

 

勉強しましたので、自分のためにもしっかりと残しておきます!

親名義のまま家を建てる

親が所有者となっている土地に建物を建築する場合です。

 

この場合の注意点は ①住宅ローンの物上保証 ②固定資産税等 ③親が亡くなった場合 の3つです。

住宅ローンの物上保証

住宅ローンの借入れに関しては何も問題ありません。

 

自分の土地でないから融資額が減るとか、金利が上がるとかはございませんので、安心してください。

 

ただし、住宅ローンを借りるには建物だけでなく土地も担保にしなくてはいけません。

そのため、土地を所有している親御さんは【物上保証人】と言って、土地を住宅ローン借入の担保として提供してもらうことになります。

 

ちなみに、極端な話ですが、全くの他人であっても【物上保証人】として土地を担保提供してくれるのであれば、住宅ローンの借入れは問題ないそうです。

固定資産税等

固定資産税等は所有者に対して請求がなされます。
 

つまり、家を建てて利用しているのはお子様ですが、所有者である親御様に固定資産税等は請求されます。


固定資産税等の支払いはどちらが行うのか、あらかじめ決めておくのが望ましいでしょう。

親が亡くなった場合

相続人が複数いる場合は、もっとも用心すべき注意点は相続になってきます。

 

いくら自分の家がそこに何年も前から建っていると言っても、親の土地です。

 

親の土地も、親が亡くなってしまえば、相続人で分けることになります。

 

家が建っているのに、土地を売って現金で精算しろ!

住みたいのであれば、借地代を支払え!

 

なんてことも有り得る話なんですね~

考えたくありませんが、仲の良い兄弟でも揉めてしまうのが相続なんです。

所有権をうつして家を建てる

土地の所有者を親から子供へ移してしまう方法です。

 

親名義のままの土地に建築する際にでてきた、住宅ローンの物上保証、固定資産税等、相続時、すべての問題が解決できます。

 

ただ一方で、贈与税の問題が出てきます。

 

土地の所有権を変更すれば、その土地を 親 ⇒ 子 へ贈与した。と判断されますので、土地の贈与財産価格に応じて贈与税が課されます。

 

贈与税の大まかな計算は路線価図から行うことが出来ます。



【国税庁 路線価図・評価倍率表】

 

対象不動産の路線価 × 土地面積(㎡) - 110万円(基礎控除) = 贈与税の課税価格

 

あとは、下の表を参考に

 

贈与税の課税価格 × 税率 - 控除額 = 贈与税額

 

で、求めることが出来ます。


なお、贈与税は住宅ローンに含めることはできませんので(静銀保証)、贈与税が一括で支払える場合でないと、この所有権をうつす方法は使えません。

住宅取得等資金の非課税制度は贈与NG

住宅購入時の資金援助について、親や祖父母などの直系卑属からであれば一定額まで非課税ですよ~という制度があります。

(住宅取得等資金の非課税制度と言います。)

 

この制度を使って、土地の所有権を変更すれば完璧じゃないか!!と頭をよぎりましたが、ところがどっこい、贈与については対象外です。

 

「家を建てるための土地購入における現金の贈与」でなければいけません。

 

土地購入ではありませんので、対象にはならないんですね~残念。

贈与で取得か 相続で取得か

固定資産税等の問題は話合えば解決できますし、親御さんに請求はなされますが自分で支払えば問題ないと思います。

 

また自分の所有の土地に建築をOKしているので、物上保証人もOKしてくれる親御さんがほとんどだと思います。

 


大きな違いは相続で土地を得るか、贈与で土地を得るかです。

 

税額を考えると、贈与税よりも相続税の方が税率は低いです。

 

しかしながら、上述したように相続人が複数いれば揉める可能性もあります。

 

また、相続税は相続資産が多いと税率があがりますので、その点も注意です。

 


と、結局のところ税金問題にいきついてしまうんですね~

 

つまり、税理士さんに相談の上での慎重な判断をするのが一番確実です!笑

さいごに

親の名義の土地だから、住宅ローンを借りられない。建物の建築許可が下りない。ということはありません。

 

相続で自分の土地となるか、贈与で自分の土地となるかの違いはありますが、このあたりは税金の問題になるので税理士さんへの相談がベストかと思います。

 

ただ、贈与は建物を建ててからでもできるので、家を建てるタイミングで必ずしも判断しなければいけないことでもないです。

 

なので、とりあえずは親名義の土地に建築すれば良いのかな~なんて個人的には思っています。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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