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2020年09月10日
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事前審査で承認だったのに本審査で非承認になってしまった事例

住宅ローン事前審査 ⇒ 売買契約 ⇒ 住宅ローン本審査 ⇒ お引渡し(決済)

購入物件が決まったあとの不動産購入は上記のような流れで進んでいきます。


どんな物件でも必ず、売買契約前に住宅ローン事前審査の承認を受けていないと契約が出来ません。

これは契約前に「住宅ローンをキチンと組める人かを確認するため」です。

住宅ローンの事前審査で承認を得ていれば、基本的に本審査も承認です。

しかしながら、ごく稀に本審査で非承認が出てしまうケースがあります。

こんな場合は本審査で非承認になる可能性がありますよ~というお話を、実際に経験した事例とともにお伝えいたします。

①離婚調停中

これは驚きでした。

「まあ銀行とすると確かにな~。でも事前審査で伝えたやん!!」が僕の感想です。笑


お客様は離婚調停中のお母さんで、離婚にともない家を出るため、新居として住まい購入をお考えでした。

子供の学区変更がなく、前住まいからの距離も十分に離れたエリアで非常に手頃な物件が見つかったため、購入へ向けて事前審査などの準備に取り掛かりました。

現役で看護師さんとして働いていたため収入も問題なく、無事に事前審査で承認を得て売買契約を済ませ、銀行への本審査を提出しました。

数日後、銀行から連絡があり驚きの結果が!
なんと「本審査で非承認のため融資ができません」と。

時が止まるとはまさにこのことで、想定外すぎて言葉も出ませんでした。

理由はおそらく離婚調停中であること。

慰謝料、親権、養育費など離婚調停中では不確定要素が多すぎるため、融資をできないということでした。

まあ確かにそうですね。調停中で、正式決定はされていませんから、不安定な状態です。離婚成立後であれば問題なかっただろうと言われました。

事前審査のときにシングルマザーになる予定で離婚調停中だと伝えたはずなんですが、なぜか事前審査では問題なく承認でした。
これはいまだに謎です・・・・

②ネット銀行

これはすでに不動産業界では当たり前の話になってきています。

ネット銀行が徐々に普及してきたときに、僕もこのネット銀行の事前審査に騙されてしまいました。


一部のネット銀行と有店舗銀行の住宅ローンの事前審査では、大きく異なる点があります。

それは個人信用情報の審査です。

有店舗型の銀行では、事前審査の時点で個人信用情報を取得して精査するのは当たり前なので、どこの銀行でも個人信用情報を取得します。

しかしながら、ネット銀行によっては事前審査では物件・年収・勤め先・借入額などだけの審査で、個人信用情報を取得しないのです。
本審査になってから、やっと個人信用情報を取得するのです。


個人信用情報には過去の金融事故や滞納歴が記載されています。
この個人信用情報に問題があると、銀行は一切融資をしてくれません。

つまり「ネット銀行では過去に滞納歴がある人を見分けることができない」のです。

建売会社や不動産会社によっては、ネット銀行の事前審査を通過しても契約をさせてくれない会社も存在します。

③事前審査時と状況が違う

僕のお客様ではありませんでしたが「新居に合わせて車も買い替えたい!」と本審査までの間に、自動車ローンを組んで車を購入したお客様がいらっしゃいました。

結果的に本審査で希望額を借りられず、住まい購入を断念どころか、違約金の請求をされても反論できない状況になってしまいました。


住宅ローンの事前審査と本審査の間に、他の借入を増やしたり、リボ払いを利用することは絶対にやめてください!!

本審査に影響がでます。

本人に過失のない事由での〈 事前審査OK ⇒ 本審査NG 〉であれば、住宅ローン特約を利用できますが、上述のような理由は適用外になりますので、違約金や損害賠償という話になってきます。

住まい購入が頓挫するくらいなら将来の笑い話にできますが、何百万円の違約金ともなれば、とてつもない重荷を背負うことになります。

④決算月またぎで提出書類が変わる

会社役員の方やインセンティブ制度の営業マンなどもこれも注意が必要です。

僕が経験したのは、インセンティブ制度の営業マンさんの本審査減額事例です。


話は非常に簡単です。
一年前の収入より今年の収入が大幅に下落していた。というだけです。


事前審査を行ったのが12月上旬、年末年始のお休みでご両親とも相談を行ったのちに購入を決断したのが年明けでした。

事前審査では一年前の源泉徴収票、本審査では最新の源泉徴収票です。
収入額が減っており、審査にも影響がありました。

NGにはなりませんでしたが450万円の減額・・・・ご両親さんの支援などで事なきを得ましたが危なかったです。

これは僕のミスでもあります。すいませんでした。当時まだ1年目でしたので、許してください・・・

実際には、事前審査 ⇒ 売買契約 ⇒ 本審査  とスピード感を持って進んでいくので、事前審査と本審査で源泉徴収票が変更したり、決算書が変更したりすることは稀です。

とはいえ、タイミングが合えば銀行は最新の書類を要求します。
その点はしっかりと覚えておきましょう! 

さいごに

本審査NGの事例をお話してきましたが、このようなことは稀です。

事前審査時と本審査時で状況が変わっていなければ、基本的に本審査で非承認をもらってしまうことはありません。

なにより、買主様に過失がなければ「住宅ローン特約」が守ってくれますし、サポートする不動産会社に住宅ローンの知識があれば事前に防ぐことが出来ます。


たま~に個人情報を隠される方がいらっしゃるのですが、絶対にやめてください!

我々も知っていれば対策やアドバイスができますが、知らなければ後から判明して、取り返しのつかないことになります。最悪の場合は違約金になってしまうかもしれません。

こんな事例を知って、ぜひ住宅ローン借入に活かしてみてください。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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