静岡県の平均年収４００万円を基準に住宅ローン借入可能額を試算してみた！

支払い額を計算

総務省の統計をもとに作成されている「平均年収.JP」さんによると

静岡県の年収中央値は　４０１万円　だそうです。

参考：静岡県の平均年収・年収中央値

中央値とは、すべての数字を大きい順に並べた時に、真ん中に来る数字です。
高額所得者が数字を押し上げる平均値よりも、中央値の方が実態に近い数字だと言われています。

では、静岡県で一般的な年収４００万円の人が住宅ローンを組む場合は、どのような試算になるのでしょうか。

実際に借入が出来る住宅ローンの借入れ額、現実的な返済額を解説していきます。

年収４００万円でいくらの借入が可能なのか

最初からちょっと驚きの結論ですが、年収４００万円の方が


静岡銀行で借入を行う場合　３,０３０万円までの借入可能


信用金庫で借入を行う場合　４,１３０万円までの借入可能


となります。


実は同条件でも借入れを行う銀行によって、これだけ差が出てきます。


この１０００万円の差は、銀行が審査を行う際に用いる審査金利の差によるものです。

返済比率によって月額の融資返済上限額を設定

銀行がお客様に貸し出す融資額を計算する際には、「返済比率」という指標を用います。

返済比率とは、年収に対して年間借入返済額の割合です。
※年収１０００万円の人が年間３００万円ローン返済をしている ⇒ 返済比率３０％


年収４００万円未満の場合は返済比率３０％、年収４００万円以上の場合は返済比率３５％が用いられることが多いです。


年収４００万円の方の場合、４００万円 ÷ １２カ月 × ３５％ = １１６,６６６円となります。

つまり、月額１１６,６６６円以内におさまる金額であれば、銀行は住宅ローンの融資をOKしてくれます。


これは静岡銀行でも信用金庫でも同じです。

審査金利の差が借入可能額に１０００万円の差を生む

では計算上で算出した月額１１６,６６６円の返済で、いくら借りることが出来るのか計算してみましょう！

実はここで静岡銀行と信用金庫の違いが出てきます。

その違いが審査金利です。

静岡銀行 ⇒ ３％  ／  信用金庫 ⇒ 実行金利　を審査時の計算金利として適用します。



◆静岡銀行で年収４００万円の人を審査する場合の条件設定◆

月額返済上限１１６,６６６円／年数３５年／審査金利３％

この条件で計算を行うと、借入可能額は３,０３０万円になります。




▲信用金庫で年収４００万円の人を審査する場合の条件設定▲

月額返済上限１１６,６６６円／年数３５年／審査金利１％

この条件で計算を行うと、借入可能額は４,１３０万円になります。



審査金利だけの違いですが、借入可能額は１０００万円以上の差になってしまいます。

このように、住宅ローンの借入可能額は、返済比率と審査金利によって決まっています。

自動車ローンなど他の借入れには要注意！

返済比率を用いて計算した月額返済の上限額１１６,６６６円には、住宅ローン以外のローン返済もすべて含まれています。


・自動車ローン

・カードなどのリボ払い

・消費者金融等からの借入

・携帯電話本体代金の分割払い

など、住宅ローン以外のローン返済がある場合は、その金額を月額１１６,６６６円から差し引かなければいけませんので、気を付けて下さい。

年収４００万円での現実的な借入額

銀行が用いる返済比率どおり、年収４００万円で月額１１６,６６６円を返済できる方はそうそういません。

上記はあくまで、借入可能額を求めるための計算上の数字です。



一般的に、

◆住宅ローンは年収の６倍程度であれば生活に困窮しない。

◆返済比率は２５％以内であれば無理なく返済を行える。

と言われています。



年収４００万円でいえば、２４００万円～２６００万円ほどです。

これが月々の返済額から考えた現実的な借入額です。


では実際に、年収４００万円の方が２４００万円を借入した場合を試算してみましょう。

２４００万円を借りた場合の返済額を試算

住宅ローンには固定金利と変動金利があります。

それぞれの特徴や、どちらを選択するかは別記事で紹介していますので、下記事をご参照ください。

【住宅ローンは変動金利と固定金利どっちがおすすめ？｜コロナ渦での選択を解説！】


今回の計算では金利の高い固定金利で計算をすることします。

２０２０年１０月現在、フラット３５（全宅連住宅ローン）の金利は１．５％（物件価格の９割以内）です。


２４００万円 ／ ３５年 ／ 固定金利１．５％　の条件で計算を行うと、


月額返済　７３，４８４円　　　返済比率　２２％　となります。



年収４００万円の方が借入を行う場合は、これくらいが現実的な返済額および借入額になるでしょう。


ただし、これらはあくまで一般論です。家族構成、年齢、趣味、教育費など各御家庭ごとに支出は異なりますので、自分たちに合った資金計画を行うことが重要です。

年収４００万円での住宅ローン控除も考えてみる

住宅ローン控除とは、所得税や住民税から「年末住宅ローン残高の１％」を最大１０年間控除してもらえる制度です。


年収４００万円の方が２４００万円の住宅ローンを組んだ場合では、年額１７万円ほど、１０年間で１７０万円ほどが住宅ローン控除の適用により返ってきます。


ただし、これらは１年目は確定申告後、２年目以降は年末調整時の還付になり、毎月の返済額に充当できるわけではありませんので、資金計画であてにするのはやめましょう！

まとめ：年収４００万円で３０００万円以上の借入は可能ではあるが・・・

静岡県の年収中央値である年収４００万円をベースに住宅ローンの借入れ可能額を試算してみました。

計算上は３０００万円どころか４０００万円でも借入を行うことが可能です。


しかしながら、住宅ローンでは【いくら借りられるか】だけでなく、【月々の返済額はいくらになるか】の方が重要です。


「銀行が貸してくれる ＝ 返済していける」ではありませんので、しっかりと自分たちの資金計画を行うようにしましょう。