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2020年10月26日
住宅ローン

静岡県の平均年収400万円を基準に住宅ローン借入可能額を試算してみた!

総務省の統計をもとに作成されている「平均年収.JP」さんによると

静岡県の年収中央値は 401万円 だそうです。

参考:静岡県の平均年収・年収中央値



中央値とは、すべての数字を大きい順に並べた時に、真ん中に来る数字です。
高額所得者が数字を押し上げる平均値よりも、中央値の方が実態に近い数字だと言われています。


では、静岡県で一般的な年収400万円の人が住宅ローンを組む場合は、どのような試算になるのでしょうか。

実際に借入が出来る住宅ローンの借入れ額、現実的な返済額を解説していきます。

年収400万円でいくらの借入が可能なのか

最初からちょっと驚きの結論ですが、年収400万円の方が


静岡銀行で借入を行う場合 3,030万円までの借入可能


信用金庫で借入を行う場合 4,130万円までの借入可能


となります。


実は同条件でも借入れを行う銀行によって、これだけ差が出てきます。


この1000万円の差は、銀行が審査を行う際に用いる審査金利の差によるものです。

返済比率によって月額の融資返済上限額を設定

銀行がお客様に貸し出す融資額を計算する際には、「返済比率」という指標を用います。

返済比率とは、年収に対して年間借入返済額の割合です。
※年収1000万円の人が年間300万円ローン返済をしている ⇒ 返済比率30%


年収400万円未満の場合は返済比率30%、年収400万円以上の場合は返済比率35%が用いられることが多いです。


年収400万円の方の場合、400万円 ÷ 12カ月 × 35% = 116,666円となります。

つまり、月額116,666円以内におさまる金額であれば、銀行は住宅ローンの融資をOKしてくれます。


これは静岡銀行でも信用金庫でも同じです。

審査金利の差が借入可能額に1000万円の差を生む

では計算上で算出した月額116,666円の返済で、いくら借りることが出来るのか計算してみましょう!

実はここで静岡銀行と信用金庫の違いが出てきます。

その違いが審査金利です。

静岡銀行 ⇒ 3%  /  信用金庫 ⇒ 実行金利 を審査時の計算金利として適用します。



◆静岡銀行で年収400万円の人を審査する場合の条件設定◆

月額返済上限116,666円/年数35年/審査金利3%

この条件で計算を行うと、借入可能額は3,030万円になります。




▲信用金庫で年収400万円の人を審査する場合の条件設定▲

月額返済上限116,666円/年数35年/審査金利1%

この条件で計算を行うと、借入可能額は4,130万円になります。



審査金利だけの違いですが、借入可能額は1000万円以上の差になってしまいます。

このように、住宅ローンの借入可能額は、返済比率と審査金利によって決まっています。

自動車ローンなど他の借入れには要注意!

返済比率を用いて計算した月額返済の上限額116,666円には、住宅ローン以外のローン返済もすべて含まれています。


・自動車ローン

・カードなどのリボ払い

・消費者金融等からの借入

・携帯電話本体代金の分割払い

など、住宅ローン以外のローン返済がある場合は、その金額を月額116,666円から差し引かなければいけませんので、気を付けて下さい。

年収400万円での現実的な借入額

銀行が用いる返済比率どおり、年収400万円で月額116,666円を返済できる方はそうそういません。

上記はあくまで、借入可能額を求めるための計算上の数字です。



一般的に、

◆住宅ローンは年収の6倍程度であれば生活に困窮しない。

◆返済比率は25%以内であれば無理なく返済を行える。

と言われています。



年収400万円でいえば、2400万円~2600万円ほどです。

これが月々の返済額から考えた現実的な借入額です。


では実際に、年収400万円の方が2400万円を借入した場合を試算してみましょう。

2400万円を借りた場合の返済額を試算

住宅ローンには固定金利と変動金利があります。

それぞれの特徴や、どちらを選択するかは別記事で紹介していますので、下記事をご参照ください。

【住宅ローンは変動金利と固定金利どっちがおすすめ?|コロナ渦での選択を解説!】


今回の計算では金利の高い固定金利で計算をすることします。

2020年10月現在、フラット35(全宅連住宅ローン)の金利は1.5%(物件価格の9割以内)です。


2400万円 / 35年 / 固定金利1.5% の条件で計算を行うと、


月額返済 73,484円   返済比率 22% となります。



年収400万円の方が借入を行う場合は、これくらいが現実的な返済額および借入額になるでしょう。


ただし、これらはあくまで一般論です。家族構成、年齢、趣味、教育費など各御家庭ごとに支出は異なりますので、自分たちに合った資金計画を行うことが重要です。

年収400万円での住宅ローン控除も考えてみる

住宅ローン控除とは、所得税や住民税から「年末住宅ローン残高の1%」を最大10年間控除してもらえる制度です。


年収400万円の方が2400万円の住宅ローンを組んだ場合では、年額17万円ほど、10年間で170万円ほどが住宅ローン控除の適用により返ってきます。


ただし、これらは1年目は確定申告後、2年目以降は年末調整時の還付になり、毎月の返済額に充当できるわけではありませんので、資金計画であてにするのはやめましょう!


まとめ:年収400万円で3000万円以上の借入は可能ではあるが・・・

静岡県の年収中央値である年収400万円をベースに住宅ローンの借入れ可能額を試算してみました。

計算上は3000万円どころか4000万円でも借入を行うことが可能です。


しかしながら、住宅ローンでは【いくら借りられるか】だけでなく、【月々の返済額はいくらになるか】の方が重要です。


「銀行が貸してくれる = 返済していける」ではありませんので、しっかりと自分たちの資金計画を行うようにしましょう。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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