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2019年02月19日
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住宅ローン 寺子屋

不動産を購入する際に、多くのお客様が住宅ローンを利用されます。

住宅ローンには民間の金融機関が扱うものから、公的機関が取り扱うものまで様々な種類のものがあります。

どこでお借入れをするにしてもローン審査を受けその審査に通らなければ、融資を受けることはできません。

どれだけ良い物件に巡り合っても、どれだけの期間不動産買取探しをされても、住宅ローンの審査で否認される場合があります。

印象として、10件の購入申し込みがあれば、3件前後は住宅ローンで購入断念もしくは審査に期間を要する案件です。

そのため、物件探しの前にしっかりとした資金計画を立てることが大切です。

銀行の審査基準

①担保物件の評価

建物ではまず、購入予定物件が建築基準法に適合した物件であるか調査が行われます。

次に建物の価値が、売買価格に見合っているかという評価もポイントになってきます。

これらはローンを借りた方が返済できなくなってしまったときに、銀行が担保物件である建物を売却して返済に充てるためです。そのため、建築基準法に適合しない物件は融資が出来ないことが多いです。

土地に関しても条件は同様で、建物の建築ができなかったり物件や、売買価格が実際の相場よりかなり高い場合などは、希望の融資が通りにくくなります。

またリノベーションを行う場合、売買価格に対してリノベーションの額が大きすぎると物件の担保評価が足りず、借入が出来ない場合も起こりますのでご注意ください。

 

②借入人の審査

融資申込人の個人信用情報や勤務先、勤続年数、年収などの調査が行なわれます。

具体的な項目として、以下のことは必ず調査対象となります。 

1.年齢

ローンの完済年齢は80歳までが上限です。

2.個人信用情報

融資申込人と連帯債務者は必ず個人信用情報の調査をされます。

銀行やクレジットカード会社、車、携帯、キャッシングなどの借入れ状況や返済状況を調査されます。

銀行により基準は違いますが、過去5年以内に支払い遅延や滞納、過去10年以内に自己破産や債務整理などを行っていると、融資を受けられなくなる可能性がとても高くなります。

もし借入れ等がある場合は、事前に申告をした方が融資審査には有意です。

3.勤務先の状況

正社員であるか。銀行によって は、契約社員やパートでも借入れ可能ですので、ご相談ください!

会社の規模や資本金、従業員数なども重要な項目になります。

自営業の方は、3年分の確定申告書類が必要になります。

4.年収

源泉徴収票の提出が必須で、前年の税込年収から借入額を計算します。

ご夫婦で収入合算することも可能です。

自営業の方は確定申告書と収支内訳表の過去3年分が必要になります。

5.勤続年数

勤続1年あれば借してくださる銀行はあります。

しかしながら、基本的には3年以上の勤続が条件となることが多いです。

同業種内でステップアップの転職や引き抜きの場合は勤続が短くても借入れに影響はすくないです。また公務員や大手上場企業の方、国家資格などをお持ちの方は勤続が短くても借入が可能です。

6.健康状態

過去と現在の健康状態を申告します。

住宅ローンの融資では団体信用生命保険への加入が必須となります。

生命保険ですので大きな病気にかかっていないかなどは、重要な審査項目になります。

肝疾患、高血圧の方は借入れに影響する可能性がありますし、うつ病の方は融資を通すことが難しいです。

さいごに

借入れ審査は上記の総合評価になります。

全ての項目で完璧でなくても、他の要件がでカバーすることが出来たりもします。

また、金融機関によって重視する項目が異なりますので、ある金融機関では融資不可でも他の金融機関では通ることもよくあります。

過去に借入れ審査が通らないと言われた方や、他の不動産会社で借入れ審査が通らなかった方もご相談ください。

住宅ローンには精通しておりますので、お客様の状況を細かく把握し適切な銀行のご案内をさせていただきます。

とりあえずどれくらい借入できるの知りたい、借入額に応じた月々の返済額を知りたいなどのご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

借入額を考える2つの視点

住宅ローンを利用して住宅購入のご予算を考える際に、2つの視点から借入額を考えてみましょう。

①いくらまで借りられるか。

およそ年収の7倍前後の借入が可能だと言われていますが、現実問題いくらまでなら借入れが可能なのかという点です。

実際には返済比率という利率に基づいて計算を行います。

返済比率とは税込年収に対して、全て融資返済額の上限割合のことで、銀行や個人により異なりますが、35%が上限として用いられることが多いです。

つまり税込年収600万円の方は

600万円 × 35% = 210万円 = 17.5万円 × 12カ月

で月々返済額の上限は17.5万円です。

これは住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローン、リボ払いなど、全てのローンの合計額の上限です。

この上限を超える返済額になる場合は銀行は貸してくれません。

また、返済比率の計算には実際の金利ではなく銀行審査金利が使用されますので、万が一に備えて審査は厳しく行われます。

 

②月々返済額はいくらまで可能か。

借入可能額におさまる範囲で、月々の返済額から借入額を検討しましょう。

100万円の借入を金利1%、35年返済で行った場合、月々返済は2,823円です。

月額10万円の返済に抑えたい場合は、

100,000円 ÷ 2,823円 = 35.423

100万円の借入が35.423回分できるので3542.3万円の借入が可能ということです。

基本的に住宅購入を行うと生活スペースが広がり生活レベルも上がるので、月々の支払額は家賃より上がるのが自然です。

とはいえ、低金利時代の現在では家賃以内に収まるケースも多々あります。

自分の家賃ではどれくらいまで借入が出来るのか、その額で購入できる物件はあるのかなどご相談いただけますので、お気軽にお問い合わせください。

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