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2018年12月10日
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住まい購入の流れ

お住まい探しにおける物件の探し方、契約について、住宅ローンの組み方、お引越しまでの流れをご案内いたします。

1.物件選び

戸建てに住むか、マンションに住むか

静岡など地方では戸建志向が強いように感じますが、都会に行くと一年間マンションの仲介しかしなかったなんて不動産会社もあるほど、マンションが人気です。

土地に対する人口が桁違いなので当然ですが。

戸建のメリットは自分の土地に自分の家が建っていることです。

マンションに比べ生活スペースが広く、玄関横に車を止められるし、お庭でBBQやドッグラン、ゴルフの練習などできる上に、資産として崩れにくい土地を所有できます。

逆にデメリットは好立地物件や人気物件は金額が高く物件数も少ないことです。

マンションのメリットは立地、性能が良く管理が行き届いていることです。

静岡駅や東静岡駅、草薙駅の目の前のマンションが完成前に完売したように、その立地は普遍的な価値があります。また「マンションは管理を買え」というほど管理が行き届いている物件は人気があり、鉄筋コンクリート造など性能も高いため、防犯性や防災性、生活環境は戸建より優れています。

デメリットは生活スペースが狭いことや毎月の管理費・修繕積立金がかかること、建物所有がメインでいくかは価値の下落を免れないことなどがあります。

戸建て、マンションそれぞれにメリット・デメリットがございます。

お客様の価値観や家族の捉え方などによっても考えが変わってきます。

 

②新築か、中古か

最近では中古物件のリノベーションが流行っていますが、同一条件であればほとんどの方が新築を選ぶのではないでしょうか。

当然ですが、同一条件の場合は新築の方が金額が高くなります。

新品であったり最新の設備が備わっている新築に対し、中古は金額面のメリットと金額に合った立地、環境、間取りの恩恵があります。

税法的には新築の方が優遇されており、控除などを受けやすい現状があります。

自身のご予算とご希望(立地、種別、環境など)を照らし合わせて考えていきましょう。

 

③注文住宅か、建売住宅か

新築住宅を考えた場合、注文住宅でゼロから家を考える方法と、建売住宅を見て想像して購入する方法とがあります。

どちらを選択しても世界に一つのご自身の住まいであることに変わりはありませんが、注文住宅では自分の個性を押し出した住まいや、より自分たちに合った住まいづくりをすることが可能です。

建売住宅は注文住宅に比べ金額を抑えて購入することができます。基本的には万人受けする間取りや造りになっていますが、最近では多くの建売会社さんが出てきたため、会社さんによって特徴が異なったりしてきています。

金額をとりあえず抑えたい方はパワービルダー、注文は手間だけどおしゃれな家に住みたい方は工務店などの特徴のある建売住宅を選択できるようになってきています。

2.購入相談をする

①不動産屋を訪問する

折り込み広告やインターネットで気になった物件を掲載している不動産屋に問い合わせるも良し、住宅販売会を行っている不動産屋にお世話になるも良し、近所の評判やホームページの雰囲気で連絡するも良しです。

インターネットに掲載されている物件は基本的に全国中どこでも、どの動産屋からでも購入することができますので、担当者が気に入らなければ他社に乗りかえても購入できなくなるなんてことはありません。

不動産知識や税金の知識量、相性や仕事に対する姿勢やスピードなどありますので、担当者選びは割と重要です。

 

②資金計画をする

不動産の購入はここから始まります。

いくらまでなら借入れが出来るのか、いくらまでなら返済が出来るのかをしっかりと把握してから物件探しを始めましょう。

他の借入れがあったり、勤続年数や年齢の問題などで借入れが出来ない場合もありますし、希望の金額を借りられない場合もあります。その場合は気に入る不動産を探しても時間の無駄になってしまいますので、しっかりとした資金計画をしてもらい予算にあった不動産探しをしましょう。

銀行からの借入れの仕方や銀行選びなどで審査の結果は変わってきます。そのあたりのアドバイスまでしてくれる不動産業者が良いかと思います。

 

③物件を見る

予算が決まれば、あとは希望条件に合う物件を探すのみになります。

不動産にはひとつとして同じものはありません。物件によって感じる雰囲気や開放感等が全然異なります。

図面だけでは分からないことだらけですので、実際に足を運んで見に行ってみましょう。

現地では法令や制限の説明、設備や建物の状況などを説明いたします。

ご自身だけで見に行っていただくことも可能ですので、その場合はおっしゃってください。外観や近隣環境、雰囲気など気に入っていただき内覧したいという場合に連絡いただければOKです。

ただし、中古物件の場合は売主様がお住まいになっていることがよくあります。

その際は事前に急な内覧は出来ない場合が多く、内覧の日程を合わせる必要がありますし、現地に売看板がなく物件が分かりづらかったりしますのでご注意ください。

 

④購入申込書を提出

購入申込書とはどこの誰が、どんな条件で、どの物件を購入しますというのを書面にしたものです。購入申込書を提出することで不動産屋を通して売主と折衝できます。

早いもの順で交渉にはいりますので、気に入る物件があったら出来る限りはやく提出した方が良いですが、交渉がまとまれば100%契約するというとき以外は提出しないでください。購入申込書が提出されると売主様は販売活動を停止し契約の準備に入ります。

悩む期間は1日でも1週間でも変わりません。短期間でグッと考えて結果を出すようにしましょう。知らないところでライバルはいるものです。

ただし物件内覧当日は気持ちが高ぶっているので、少し落ち着いてから判断することをおすすめします。僕もそうでしたが、数字を追う営業マンは気持ちが高ぶっているタイミングを狙い撃ちしてきますのでご注意を。

大きな買い物ですので、多くの方が得体のしれない不安を持たれます。その不安が論理的に説明ができない不安の場合や、もっとこういう不動産を探したいという希望が出てこなければ購入にすすんでOKです。

月々の支払いがあといくら減れば、どうしてももっと陽当たりが、あそこの間取りが、など具体的な部分が不安な場合はグッと熟考して結果をだしましょう。

購入申込書を提出すると同時に住宅ローンの事前審査を行います。

住宅ローンの事前審査については次の章でお話します。

3.契約

①住宅ローンの事前審査

購入申込書を提出すると同時に住宅ローンの事前審査も提出します。

銀行はお取引のある銀行でも構いませんし、物件や自宅の近くの銀行でも構いません。

日頃から住宅ローンを扱っていますので、お客様ごとに合った銀行やプランをアドバイスさせていただきます。

事前審査を通過していれば契約後の本審査がスムーズに進みますので、契約前に事前審査をすることが通例となっています。

リフォームやリノベーション工事、諸費用にかかる経費も借入れいただけますので、お気軽にご相談ください。

 

②重要事項説明書

重要事項説明書では取引をする物件について説明が行われます。

不動産の取引では不動産業者が売主となったり、媒介を行う場合は契約前に買主に対して定められた事項について書面で説明をするように宅地建物取引業法で定められています。

ご契約時に契約書より先に説明することが多いですが、契約時より前に確認しておきたい場合はご連絡ください。契約時に先立って重要事項の説明をさせていただきます。

重要事項の説明時には宅地建物取引士証の提示が必要ですので、しっかりと資格を持った方が説明してくださるか確認しましょう。

説明などに不明な点があれば、重要事項説明を受ける時点で十分に納得するまで説明を受けるようにしましょう。

 

③ご契約

契約書では取引条件や引渡しまでにしておくことなどの確認が行われます。

契約時には手付金(売買代金の5~10%)が必要となりますので、現金でお持ちください。(金額が大きい場合などは振り込み等にすることもあります。)

契約には購入者様にご出席いただきます。ご夫婦2人で購入される際には2人の出席が必要です。

重要事項説明書と合わせて1.5時間~2時間ほどかかりますので、時間の確保をお願いいたします。

4.お引渡し(決済)

①住宅ローンの本申し込み

契約が完了した翌週には銀行へ住宅ローンの本申し込みを行います。

事前審査をしなかった銀行でも気になるところがあれば、このタイミングであればギリ間に合います。

事前審査を出していれば本申し込みの結果は1週間ほどで承認しますので、本申し込みの翌週には銀行契約を完了します。

 

②引渡し前の現地確認

お引渡しの1週間くらい前に現地にて境界杭や設備などの最終確認を行います。

土地の場合は売主と買主が立ち会うことはあまりなく、不動産会社と買主様で現地の境界の確認などを行います。

建物付きの場合は室内のキズや設備の使用方法などを確認します。

現地で引渡時の状況を再確認する場になりますので、お気づきのことがありましたら何なりとお伝えください。

 

③お引渡し(決済)

決済は借入れをする銀行で平日の午前中か午後一番に行います。

売主様、買主様、司法書士、仲介業者、銀行担当者が一堂に集まります。

住宅ローンと自己資金から売主様に残代金の支払いをすると同時に司法書士の先生に所有権の移転手続きを取っていただきます。

建物がある場合は鍵の受け渡しもこの時に行います。

司法書士の先生は売主様が指定する場合もございますが、それ以外の場合はご希望の司法書士先生に依頼することも可能ですし、信頼できる弊社提携の先生の紹介も可能です。

日にちや曜日にもよりますが、時間にすると1時間前後かかります。

 

④引越し・生活開始

引渡しが完了するといよいよお引越しです。

時期や曜日で金額も大きく変わりますので、引渡しのお日にちが決まったら早めに引越し業者に見積もり等を依頼しましょう。

弊社で引越し業者を紹介することもできます。

弊社との関係は終わりではありませんので、確定申告や設備等利用の不明点などお困りのことがございましたら、お気軽にお問い合わせください。

静岡市内の物件であれば近くを通ることもあるかと思いますので、住み心地を伺いに寄らせていただきますね。

さいごに

疲れてしまうほどの長文を読んでいただきありがとうございます。

現在はお客様が不動産会社を選ぶ時代です。

どの不動産会社も選ばれるために必死で頑張っていますが、気持ちが強すぎるあまりにお客様本位にならない事をしてしまう不動産会社があるのも残念ながら事実です。

お客様自身で正しく選択を行えるように、最低限の知識を提供したく本ホームページでは情報発信を行っています。

ぜひブログやQ&Aもご確認ください。

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