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2019年11月25日
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「早く売る」「高く売る」だけじゃない。媒介契約を選ぶうえでの《手間》という観点

不動産を売却する時に不動産会社と結ぶ「媒介契約」には、①専属専任媒介契約・②専任媒介契約・③一般媒介契約の3種類があります。

この3種類の中でも「専属専任媒介契約・専任媒介契約」と「一般媒介契約」の2つに分類することが出来ます。

この2つの大きな違いは複数社の不動産会社とやり取りするか、1社の不動産会社とやり取りするかです。各媒介契約の性質上、1社だけだから情報拡散が弱いということも、複数社だから情報拡散が強いということもありません。担当者次第ですし、どちらがおすすめかは物件によって変わってきます。

また、媒介契約を複数社に依頼するか、1社に依頼するかという選択に伴って、売却の窓口が売主様本人なのか不動産会社なのかが変わってきます。実はこれが、かなり大きな違いです。

1社にのみ依頼する場合は、その不動産会社が物件の引き合い状況や価格などを管理してくださいますので、売主様はその会社とのやり取りだけで済みます。

一方で複数社の不動産会社に依頼した場合は、売主様が全ての管理をしなければいけません。価格を変更する場合は複数社へ連絡しなければいけませんし、物件がまだ売れずに紹介をして良いのかという問い合わせも複数社から入ってきます。広告掲載の依頼もきますし、近隣工事中だけ駐車場として使わせてくれなんて依頼もあります。

これら全てを売主様がこなさなければいけません。なかでも難しいのが、購入検討中のお客様の管理です。

購入検討客の調整という役割

2000万円で売却中の中古戸建を考えてみます。

一週間のうちに、一般媒介契約を結んでいる3社それぞれから、お客様の内覧を申し込まれました。3組とも前向きに検討しているとします。

A社 2000万円で購入予定だが、住宅ローン審査が微妙。審査に時間を要す。

B社 お風呂をリフォームしたいので1900万円で購入を申込みたい。

C社 不動産会社が買取再販するので、1700万円に下げてほしい。ただし、即金で瑕疵担保免責である。

この状況を売主様は判断しないといけません。当然3社とも自分のお客様と契約して欲しいので、相談をしてもあてにはなりません。

A社の相手をしてると相手にされないB社・C社は離れていってしまいます。それでいてA社のローン審査が不可となったら最悪です。B社のお客様がどこまで値上げに応じてくれるかも不透明です。はてさて、どうしましょう。となってしまいます。

こんなケースも十分にあり得ます。

実体験として、価格帯は異なりますが、A社が購入相談された1週間後にB社、C社が購入希望してきたことがあります。そのときは、売主様と相談の上でA社・B社のうち先にローン審査承認になった方と契約をすることなり、A社の方と無事契約の運びになりました。そのときは、1週間だけA社が早く動いていたことが非常に大きかったです。

正解はありません。ただ、売主様自らが売却の窓口になっていくという事は、自分で判断して調整して必要があるということです。最近では、値段の交渉も多いですし、ローン審査の問題もあります。

常日頃から業務をして慣れている不動産会社でも、「ん~どうしよう。」と調整に四苦八苦するケースもあります。

早く売れる。高く売れる。という観点とは少し違う《 売主の手間 》という部分から媒介契約を比較してみました。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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