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2020年05月29日
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住宅ローンの借入れ可能額は個人の審査だけでなく物件の審査も欠かせません

住宅ローンの事前審査を行うには

◆事前審査依頼用紙
 家族、収入、勤め先などの記入

◆源泉徴収票
 借入人の収入状況、勤務先の情報を確認

◆運転免許証
 ご本人様確認

◆健康保険証
 勤め先の健康保険加入年月日等の確認

の提出が必要です。

くわえて、銀行は ◆個人信用情報 を取得します。

個人信用情報では過去の滞納歴や金融事故の履歴等を確認することが出来ます。

ここまでバッチリと借入人個人について調べて、融資を行います。

でも、それだけでは融資を決定することはできません。

「個人」の審査に加えて、「物件」の審査も欠かすことが出来ません!

購入した不動産を担保にお金を貸す

銀行は購入した不動産を担保にすることで、お金を貸してくれます。

いくら個人の審査で問題が無いと判断しても、1000万円の価値しかない不動産を担保に2000万円のお金を貸し出すにはリスクがあります。

勤め先が倒産するかもしれません。
ある日会社を解雇されるかもしれません。
県外や海外に転勤を命じられるかもしれません。
介護などの問題で実家に戻るかもしれません。

万が一の場合は誰にでもありえます。

そんなときに、1500万円の住宅ローンが残っているのに、その物件が売却できるであろう価格は1000万円・・・・・・・そうなってしまうと銀行は困ります。

だからこそ、どんなに個人の信用があろうが、担保となる物件の評価は欠かせません。

価値以上の借入をする?

不動産には相場が存在します。

一般の取引では相場から大きく外れた取引は行いません。

つまり、ほとんどの場合1000万円の価値があるものが1000万円で売り出されています。

では、1000万円の価値に対して、2000万円の住宅ローンを借り入れすることなんてありえるのでしょうか。

価値以上の借入れをする要因は2つあります。

1.諸費用も借入する

2.リフォーム費用を借入れする

このケースは物件のもつ価値以上の借入れを行うこととなります。

1.諸費用を借入する

不動産を購入するには「諸費用」が掛かります。

具体的には、登記費用/仲介手数料/固定資産税等精算金/火災保険料/住宅ローン融資費用などです。

土地の場合は物件価格の5%ほどで済む場合もありますが、新築戸建の場合はTVアンテナや雨戸などの工事も行えば物件価格の15%ほどになる場合もあります。

これらをすべて借入れでまかなうことも可能ですが、この場合は3000万円の価値のある新築戸建に対して3400万円以上の融資を行うことになります。

このように物件の購入にかかる諸費用は、物件が本来持つ価値以上の借入れをする一因となります。

2.リフォーム費用を借入れする

中古住宅を購入してリフォームを行うときは、注意が必要です。

1000万円で購入した中古住宅には1000万円の価値しかありません。

そこにリフォーム費用500万円をかけるのですから、価値以上の借入れをする必要があります。

リフォームを行えば、建物の価値はあがりますが、掛けた費用に比べると微々たるものです。
(耐震補強工事など建物自体の強度に影響を与える工事は別)

築40年の木造住宅に500万円のリフォームをかけたからといって、100万円だった建物価値が600万円にあがる!なんてことは考えられませんよね。

担保割れという審査結果

銀行からの審査結果に「担保割れ」という言葉を用いることがあります。

購入予定物件を担保にしても、希望の金額は貸し出せないということです。

1000万円の価値があるという評価の物件に、2000万円は貸し出せない!ということです。

土地や新築の場合は、心配することはありません。

注意が必要なのは、中古住宅です!
中古住宅+リフォームの場合は、この担保割れが起こり得ます。

したがって、中古住宅を購入してリフォームやリノベーションを計画されている方は、リフォーム費用を考慮した上での事前審査を行うようにしてください。

金利対応のケースもあり

過去に私がお手伝いした中古住宅+リフォームの住まい購入で経験した銀行の対応をお話いたします。

新築建売の検討から、中古住宅+リフォームに住まい探しを変更なされたお客様でした。

新築建売を検討していた際の事前審査で、2600万円/変動金利0.75%で審査を通過していたおりました。

希望エリアに中古住宅が登場し、1750万円の中古住宅+リフォーム費用850万円の2600万円で再度銀行審査を行いました。

すると回答に変化が!

2600万円/変動金利0.85という結果に。
なんと金利が0.1%上がってしまったのです。

銀行の担当者さんに理由を伺うと、おそらく担保の力が足りないため総合の評価が低くなり金利を上げざるを得なかったのではないか。というご回答をいただきました。

このように、担保の力が足りない場合は、銀行の借入金利が上がってしまうケースもあります。

さいごに

担保となる不動産の評価も、銀行が審査を行う上で欠かすことの出来ない要素です。

土地や新築の場合はさほど心配する必要はありませんが、中古住宅+リフォームの場合には注意しておかなければいけません。

ちなみに、銀行によって審査を行う際の、年収/勤め先/年齢/担保評価などのウエイトは変わってきます。

A銀行はNGだったけど、B銀行はOKだったということもあります。

不動産会社と相談の上、複数の銀行へ事前審査を提出してみるのも手かもしれません。



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