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2020年07月19日
ブログ

不動産取引と消費税

今日は不動産に関わる「消費税」のお話。


実は土地の取引に関しては売買も賃貸も非課税なんです!


それ以外にも、一般の個人が売主となる不動産売買では消費税は非課税なんです!


どんな不動産を、どう扱うと消費税は課されるんでしょうか。

土地はどんなときも非課税

個人の売主だろうが法人だろうが、売買だろうが賃貸だろうが、土地の取引に消費税が課されることはありません。

 

消費税というのですから、なにか消費するものを取引する場合に課されます。

 

土地は消費することが出来ない資本という考え方なのだと思います。

 

いずれにしても、土地の取引では消費税のことを考慮する必要は一切ありません!

 

ただし、以下2つだけは例外ですのでご注意を!

◆1カ月未満の土地貸付

◆整備された駐車場など施設の利用に伴う土地利用

それ以外の消費税が非課税となる不動産取引

一般の個人が売主となる不動産売買

一般の方が住んでいた家を売る。相続した家を売る。という場合は消費税非課税になります。


確定申告をしたら消費税を支払わないといけないのか?というご質問をいただきますが、その心配はありません。


ただし、非課税となるのは消費税であって、売却益が出た場合の譲渡税などは課されますので、ご承知おきください。

賃貸住宅

賃貸住宅にお住まいの方はお気付きかもしれませんが、居住用に提供される賃貸住宅の貸付では消費税はかかりません。

 

これは社会政策的な配慮ということで、非課税取引になると定められているのです。

 

ただし、居住用ではない、事務所・倉庫・店舗などの事業用不動産の貸付は消費税が課税されます。

事業者からの建物購入は課税対象

土地は非課税、個人が売主の売買も非課税、となると何が課税されるんだ!?って感じですよね。

 

不動産で消費税が課税されるのは、事業者からの建物購入です。

 

分かりやすいのは新築建売住宅です。

 

建物を建築した会社が売主となる新築建売住宅は消費税の課税対象となります。

 

それ以外には、リフォーム済中古住宅も不動産会社などが売主となることが多く、消費税がかかる物件があります。

 

ただしいずれの場合も、広告のルールによって、「消費税込み」の販売価格が記載されていますので、物件を探すときに消費税を気にする必要はありません。

 

要注意なのは不動産会社などでなくても事業者であれば課税対象となる点です。

 

会社の建物を売る。会社の社宅を売る。

 

このような場合は、売主が法人であれば課税対象となりますので、知っておいてください!


法人が建物の売主となる時には消費税が課税されます。

建物価格はどうやって決める?

土地には消費税はかかりません。事業者が売主の建物には消費税がかかります。

 

では、新築建売住宅が3000万円(消費税込)で売られていました。

さて、消費税はいくらでしょう?

 

消費税を求めるには、土地価格と建物価格の内訳が必要です。

 

この内訳はどうやって決められているのでしょう?

 
 

実は法律などで決められた計算方法はなく、売主が決めることが出来ます。

 

とは言っても、「極力消費税を払わなくて済むように建物価格を安くしよう!土地2900万円/建物100万円だ!」なんてことはできません。

税務署に怒られてしまいます。

 

税務署に説明が出来るような、合理的で根拠のある内訳にしないといけません。

 

土地相場で土地価格を先に決めてしまったり、建築費用等を基に建物価格を先に決めてしまったり、固定資産税評価額で按分したり、時価で按分したり、このような方法で内訳を決めるのが一般的です。

仲介手数料は税抜価格で計算

3000万円の土地と3000万円(税込)の新築戸建では、不動産会社に支払う仲介手数料が異なります。

 

3000万円の土地の場合は『3000万円×3%+6万円+消費税』なので、96万円+消費税が仲介手数料としてかかります。

 

一方で、3000万円(税込)の新築戸建の場合は、建物価格に含まれている消費税を抜かなければいけません。

仮に建物価格に含まれる消費税を150万円とすると、仲介手数料は『2850万円×3%+6万円+消費税』となり、91.5万円+消費税となります。

 

当然ですが、消費税には仲介手数料はかかりません!!

新人の頃、このミスによりお客様に余分に仲介手数料を請求しかけたことがあります・・・

そんな風に、たま~に計算ミスをする不動産会社がありますので、ご注意ください!

さいごに

消費税は日常生活に溶け込んでいて、普段から当たり前のように請求され支払っています。

 
そのため、不動産の取引でも当たり前にかかるものだと思われている方もたくさんいらっしゃいます。
 

しかしながら、消費税が非課税の取引もたくさんあります。


土地と一般個人の売主の建物は消費税がかからない!!

これだけでも覚えておくと良いかと思いますよ~

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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