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2020年07月26日
ブログ

空き家になってしまっていたお家。そのまま売る?解体して更地で売る?

「実家を相続したけど、どうすれば良いか分からなくて・・・・」

「両親がサービス付き高齢者向け住宅や老人ホームに入所しており、ずっと空き家になっていた・・・・」

「すでに自分の家を持っていて転居をすることはない・・・」

 

 

住まいの近くであればまだ良いですが、相続した家が遠方地だと頻繁に見に行くことも管理することも困難ですよね。

建物は人が住んでいないと老朽化が進みやすく、様々な問題をはらむ危険性もあります。

 

売却をして処分しよう!と考えると、家としてそのまま売却するのか?

それとも、家は取り壊し土地として売却するのか?

 

こんな疑問が生まれてくると思います。

 

果たしてどちらの選択がベストなんでしょう。

自分たちで判断せずに不動産会社に相談

避けて欲しいのは、自分たちでの判断だけで動き出すことです。

 

必ず不動産会社に相談をして方向付けをしていくようにしましょう!

 

 

場合によっては、建物を壊したら再建築が出来ない。建て直そうと思っても、同じ大きさの建物は建たない。ということも有り得ます。

 

建物を壊すか活かすかの判断の前に、その不動産について調査をしなければいけません。

 

ここは不動産会社に頼ってください。

まず調査

上述したように、まずは調査をしてみない事には何とも言えません。

 

どれくらいの広さの土地・建物なのか。築後何年経過しているのか。建物再建築は出来るのか。ライフラインは揃っているのか。

 

などなど、事前に調べなければいけない事はたくさんあります。

 

この調査内容によっては、「壊すべきではない!」「土地として売るのが最善!」という判断になってきます。

建物を壊さず中古住宅で売却をする

思い出の建物だし、まだまだ建物自体もしっかりしているので、中古住宅として売却をしようという場合です。

 

税法上の一般木造住宅の法定耐用年数は22年とされており、22年で建物価値が0になるとされていますが、あくまで税法上です。

 

実際には、そのようなことはなく「住む」という目的を達するに十分な性能をとどめていれば、建物価値はつけることが出来ます。

 

つい先月引渡しを行った築26年の一戸建も建物の金額を数百万円ほど含んでいました。

 

 

中古住宅として売却をするメリットは、建物解体費用がかからないことです。

 

一方で、デメリットは建物の契約不適合責任を負う必要があることです。

 

100万円単位でかかってくる建物解体費用が不要になるメリットは非常に大きいですが、そのぶん建物の不具合に対して一定期間(3カ月ほどが多い)責任を負う契約不適合責任が発生します。

 

長年空き家となっている場合は、建物の不具合を売主様も把握していないケースが多いです。

 

目先の解体費用節約だけにとらわれずに、建物の状況をしっかりと確認した上で、中古住宅として売却をする選択をしなければなりません。

建物を解体して土地として売る

かなり老朽化した家だし、建物は解体して土地として売却をしようという場合です。

 

何百万円単位の建物の解体費用がかかってきます。

 

しかしながら、当然ですが建物が無くなるので建物に対する契約不適合責任もなくなりますので、老朽化が激しい建物の場合はこちらの方がベターな選択であると言えます。

 

また建物が無くなると土地の固定資産税は上がります。(場合によっては最大で6倍もの差が出る)

建物解体後の売却が長引くと高額の固定資産税を毎年負担する必要がでてきてしまいます。

 

たまにある「古家付き売土地」

たまに「古家付き売土地」という形で売りに出される物件があります。

 

これは土地としての売却だけど、希望があれば建物もそのまま渡しますよ~、というイメージです。

 

 

あらかじめ売主側で間口を狭めずに、買主様の希望に応じて取引内容を変えることが出来ます。

 

土地として購入希望の方であれば、建物を解体してお引渡しを行います。

 

建物を残してほしいよ~という方に対しては、そのままの状態で契約不適合責任を免責にしてもらうこともあります。

 

どのような条件で売り出すのか、どのような条件の取引とするのかは買主様が見つかった段階で詰めていくこととなります。

 

 

最近では古い家だからこその雰囲気や趣も人気で、古民家の需要も増えています。

 

古民家までいかなくとも、昔ながらの和室の続き間や縁側、瓦屋根などに魅力を感じて、あえて中古住宅を探していらっしゃる方もいます。

さいごに

建物付き売却であれば解体費用がかかりませんが、建物の責任を負わなければいけません。

 

そのため、長年空き家になっている建物では建物の具合を確認することが絶対的に欠かせません。

 

リスクがありそうであれば、土地での売却の方が良いですし、十分に高品質を保てている場合は中古住宅としての売却の方が、金銭的メリットは大きいです。

 

まずはしっかりと不動産会社と相談をすること!

 

古家付き売土地などの売却方法の提案もいただけるかもしれませんよ~

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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