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2020年07月29日
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【売主様必読!】 不動産売却に付帯する「契約不適合責任」についての解説

土地や建物を売却する売主様は、一定期間その土地や建物の不具合や問題点について責任を負わなければいけません。

 

この責任を不動産取引では「契約不適合責任」と呼びます。

 

実はこの「契約不適合責任」は2020年4月の民法改正以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。

 

契約不適合責任となったことで、瑕疵担保責任よりもさらに広い範囲での責任が伴うこととなりました。

 

売主様が負う「契約不適合責任」について、その内容や具体例などを解説していきます。

買主様へ安心を提供する「契約不適合責任」

不動産の売却後、買主様が知らなかった不具合や問題点(瑕疵という)が見つかった場合は、損害賠償を請求したり、契約を白紙解約することができます。

 

建物の傾きや腐食・雨漏り、土地の土壌汚染や地中内のガラなどが瑕疵にあたります。

 

しかし、これらは建物や土地をみてすぐに判断が出来るものではありませんよね。

 

住宅ローンを組んで、高額な金額を支払って購入したお家に瑕疵が存在していたにも関わらず、売主様は売って終わり。と、なってしまうと買主様側のリスクが高くなってしまいます。

 

そこで「契約不適合責任」を設けることで、買主様も安心して住まい購入が出来るような仕組みとなっています。

契約時の説明がすべて

瑕疵については売主様が責任を負う。

 

と言っても、何でもかんでも万全の状態にしていないといけないという訳ではありません。

 

契約不適合責任では「契約時の説明と異なるもの(不動産)を引渡した場合は、売主が責任を負う。」こととなっています。

 

2020年4月以前の瑕疵担保責任では、瑕疵の存在の有無や売主が知っていたかどうかが、焦点になっていましたが、現在の契約不適合責任では上述したように「契約時に説明した不動産を引渡したかどうか」が焦点になってきます。

 

そのため、以前の瑕疵担保責任よりもより広義の瑕疵について責任を負うことになりました。

 

給排水管の不具合や地中のガラの撤去などには、何百万円単位で費用が必要になることも有り得ます。

 

契約書に記載のない事項に関しては、すべて売主様に契約不適合責任を請求できてしまうため、必ず自分でも契約書の内容はしっかりとチェックしなくてはなりません。

忘れちゃいけない期間設定

契約不適合責任は民法で定められているルールで、民法により売主様が契約不適合責任を負う期間も定められています。

 

その期間は「瑕疵の発見から1年以内」です。

 

 

・・・・この恐ろしさ分かりますか??

 

お引渡しから1年以内ではなく、発見から1年以内です。

 

引渡しから1年後でも3年後でも5年後でも、発見から1年以内であれば請求ができてしますのです!

 

中古住宅を売却した10年後に建物を建て替える際に地盤調査をしたら、地中からコンクリートガラが出てきた!契約時にそんなこと聞いていない!契約不適合責任だ!!

 

なんてことも有り得るのです。極端な話、一生付きまとうのです。

 

そこで契約不適合責任は契約書内でその範囲や期間を別途設定することが欠かせません。

 

一般的には「お引渡しから2カ月~3カ月」程度で設定することが多いです。

 

ここは本当に要注意ですよ~!!もし記載がなければとんでもないことになってしまいますから!!

 

 

ちなみに買主様が承諾してくれれば契約不適合責任は免責にすることも可能です。

 

ただし、買主様には相応のリスクが伴いますので、売却の価格や期間などへの影響は少なからず出てきます。

 

なお、不動産会社等が売主の場合は免責はできませんし、最低でも2年の契約不適合責任期間を設けなければいけない決まりになっています。

物件状況報告書、付帯設備表には細心の注意を

契約時に説明をしていない事項について責任を負うからと言っても、契約書の特約事項に多数の文章を羅列することはありません。

 

その多くは契約時に説明する物件状況報告書(告知書)と付帯設備表で説明を行うこととなります。

 

物件状況報告書は、境界や騒音、過去の火災履歴や浸水履歴などを売主様が知っている範囲で買主様に報告する書面です。

 

付帯設備表は中古住宅の取引時に、それぞれの建物内設備の有無などを記載する書面です。

 

これら書面でしっかりと、売主様自身が知っている内容を告知し買主様に文書としてお伝えしておく事が契約不適合責任を全うするためには重要です。

さまざまな瑕疵

先ほど例として、雨漏りやシロアリ被害などが瑕疵にあたると説明しましたが、瑕疵にはそのような不動産に対しての不具合だけでなく、精神的な部分に対しての瑕疵なども存在します。

 

瑕疵には物理的瑕疵・法律的瑕疵・精神的瑕疵、大きく3つあります。

 

物理的瑕疵/雨漏りや給排水管の故障、シロアリ、地中のコンクリートガラなど

 

法律的瑕疵/建築基準法違反の建物、再建築や建て替えができないなど

 

精神的瑕疵/事故物件である、匂い・騒音・振動があるなど

 

 

法律的な説明不足や事故物件なども瑕疵に該当します。

 

上記のようなことも、もし把握していることがあれば、しっかりと買主様へお伝えしてください。

さいごに

不動産の売買に契約不適合責任はつきものです。

 

民法で定められている法律ですので、買主様からの指摘や損害賠償を拒否することは出来ません。

 

対策をしても防げない事も多いですが、しっかりと契約不適合責任を理解して対策しておけば防げることもあります。

 

瑕疵担保責任と呼んでいた時代よりも、より契約書が重要で不動産会社の力量が契約の安全性を左右する時代になってきました。

 

ぜひとも不動産トラブルに巻き込まれないように、相談する不動産会社選びは慎重に行ってくださいね~

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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