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2020年07月31日
ブログ

不動産を査定額よりも高く売らないといけないことはよくあります。でも大丈夫!価値を決めるのは不動産会社じゃありません。

先日、築2年の戸建住宅の査定を行いました。

土地を購入して、その土地にハウスメーカーの注文住宅を建築されている、立派なお家です。

まだ当店にお任せいただけるか分かりませんが、一筋縄で売却できる物件ではありませんので、どう販売していくのが有効なのか、つい考えてしまいますね~

不動産が売れるかどうかは、物件の魅力・価格・タイミング・販売手法によります。


でも、どれだけ考えようが丁寧に査定を行おうが、結局その不動産の価値を決めるのは買主様なんですよね。

ここだけは間違えずにしておきましょう。

査定額 < 住宅ローン残債

築浅の物件を売却するときに起こりえるのですが、売れるであろう「査定価格」よりも「住宅ローン残債」が大きくなる場合があります。


最近は土地価格・建物価格に加え、諸費用も住宅ローンとして当たり前に借入れができます。

その弊害なのですが、2000万円の土地と2000万円の建物、合計で4000万円の物件価格に対して住宅ローン借入が4200万円という事が起こります。


購入時は総合計額と向き合い住宅ローンを返済できるかどうか、を検討すれば良いのですが、売却するとなるとそうもいきません。

2000万円で取引されるであろう土地と、2000万円の価値がある建物を、合わせて4200万円で売却しなければならないのですから!

そりゃあ一筋縄ではいきませんよね!
200万円分の付加価値をどこかで買主様に届けなければいけません。

住宅ローン返済当初は元金が減りづらい

住宅ローン返済は返済額に着目するのが通常ですので、ある錯覚に陥ってしまいます。

その錯覚とは返済額分だけ住宅ローン借入が減っているという錯覚です。

「毎月10万円返済しているので、毎年120万円は返済できている。」と思ってしまうのです。


しかし実は違います。

10万円のなかには元金返済と利子が含まれているのです。

8万円が元金返済・2万円は利子かもしれませんし、7万円が元金返済・3万円は利子かもしれません。それぞれの金利や年数によって異なります。

いずれにせよ、支払った金額分だけ返済が進んでいるということはありません。

ここを勘違いすると、売却時に想像以上に住宅ローン残債が残っておりビックリしますよ!



さらに、ほとんどのお客様は元利均等払いという方式でお金を借りられているはずです。

元利均等払いは毎月の返済額は一定で、そのなかの元金返済と利子の割合が返済が進むについて変わっていくのが特徴です。

つまり、返済1年目と返済35年目では10万円の内訳が全然違うのです。

1年目は元金返済が7万円・利子3万円だとしても、35年目は元金返済が9.5万円・利子0.5万円というようなイメージです。


何が言いたいかというと、住宅ローンは35年間順当に減っていくわけではなくて、最初は徐々に減っていって、返済が進むにつれてバンバン減っていくのです。

ですので、築浅のお家の場合、思ったよりも返済が進んでいないのです!!

本来の価値より住宅ローン残債の方が多い時期が続く

と、いうことはですよ!

さきほどの例えに戻ると、土地建物で4000万円のお家に4200万円の住宅ローンを借りると、当分は本来の価値<住宅ローン残債になるのです。

2年後に売ろう!と思っても、2年後の住宅ローン残債はまだ4000万円ほどでしょう。
それでも建物の価値は落ちていきますので、本来の価値<住宅ローン残債ですよね。


さて、困りましたね~~

不動産の価値は買主様が決める

でも大丈夫なんですね~!なんとかなるはずです!


だって、不動産の価値を決めるのは不動産会社でも売主でも税法でもありません。

買主様です。

不動産って面白いですよね~


4000万円の価値しかなさそうでも、買主様が4200万円でも買いたい!となれば、その物件は4200万円なんです。

となると、不動産会社の仕事は根拠を持った価格での売り出しを売主様に強要することでも、査定額をむやみに高額にすることでもありません。


買主様にその物件の価値を高く評価してもらえるようにするかです。


これがとっても重要なんですね~


ここを理解すると、大手だから売れる、顧客が多いから売れる、わけではない事がお分かりになっていただけるかと思います。

さいごに

不動産の査定方法について、いつもなんとな~く疑問があるんですよね。

自分で作成して売主様に提案しているくせに・・・笑


不動産査定の方法を考えると、どう考えたってAIの方が正確な査定額を算出するんです。

でもAIの査定額ってあんまり当たらないんですよね。
これから進化して変わってきそうですが・・・

これは多分、実際にAIが販売をするわけではないので買主側の目線が分からないからだろうな~って思っています。


価値の正解を持つ買主様と触れ合わないんですから、分かるわけないですよね~

例えば道路が狭いこと自体を嫌がる人は少なくて、それに付随する駐車のしづらさ、建物が道路キワに建っている圧迫感、前面道路への進入(右左折)、日当たりへの影響などを嫌がるんですね~

ですので、道路が狭くても普通に売れていくお家もたくさんあります。

この辺は、実際に買主様とお話をして、反応をひろって、意見を聞いていかないと分からない部分なんですね~。そんな意見が実は売れていく価格に大きな影響を及ぼすこともたくさんありますのでね!


なんだか売却に関して色々と考えていたら、まとまりがなくなってしまいました!


不動産の価値は買主様が決める!そこに全力で価値を付していくのが不動産会社の仕事!

こんな感じで、締めさせてください。笑

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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