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2020年08月31日
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知らなきゃ恐い「リースバック」の仕組みやメリット・デメリット


「リースバック」

聞いたことありますか?


最近はCMやチラシなどで目にされた方もいらっしゃるかもしれません。

静岡市ではハウスドゥ!、セキスイハイム不動産なんかがCMをしていますよね。


「リースバック」とは、新たな住まい売却の選択肢です。

いったい、どんなものなのでしょうか。

ちなみに僕の立ち位置は、不動産会社の食い物にされるからやめた方が良い。やる場合は慎重に様々なケースを考えて、事前に交渉をしておくこと!って感じです。

では、いきましょ~!

不動産の「リースバック」とは

「リースバック」とは、リース(貸す・借りる)とバック(戻す)を掛け合わせた言葉です。

不動産売却後の選択肢がとして、リースとバックが可能なため、そう呼ばれています。


リースバックでは、店舗や自宅を不動産会社等に売却し、新たな所有者となった不動産会社等に家賃を支払い、賃貸物件として売却後も不動産を利用することが出来る制度です。
ほとんどの場合、将来的に買い戻すことも可能です。

急な資金調達が必要になったけども、住む家は変えたくない!愛着のある家に住み続けたい!という場合にとても有効な方法です。


自宅を売って、まとまった資金を得る。
住まいは賃貸となるが、これまで通りの家に住み続けられる。


これがリースバックです。

売却とは一味違う新たな選択肢

リースバックは不動産の新たな選択肢です。

これまでは不動産を売ってお金を得る、という選択肢しかありませんでした。

不動産会社へ売却を依頼して買主を探してもらい、自宅を売ることでまとまったお金を得ていました。

当然、買主様のものとなる自宅は、買主様に引渡すため出ていなければなりません。


しかしながら、リースバックでは住みながら所有権を譲渡することが出来ます。

愛着のある我が家から引っ越さなくても、まとまった資金を得ることが出来るのです。

賃貸として住み続けることも可能ですし、将来的に買い戻すことも可能です。


いくらまとまった資金を得るためとはいえ、生活の主となる「家」を手放すのはつらいかと思います。

そんな場合にリースバックはひとつの選択として、有意義な価値を提供してくれます。

リースバックのメリット

◆引越しをせずに住み続けられる

これがリースバック最大のメリットです。賃貸として借りることが出来るので、これまで通り住み続けることが出来ます。

引越しも不要ですし、子供の学区が変わる心配も、新しい住まいを探す手間もありません。なにより、愛着のある今の家に変わらずに住み続けることができるのです。


◆ご近所さんに売却を知られない

一般に売出しをするわけでも、引越しをするわけでもありませんので、ご近所さんに売却が知れることはありません。

これまで通りのご近所付き合いをしていくことが可能です。


◆すぐに現金化が可能

売却情報を公開して買主様を探すような、一般の売却とは異なります。

不動産会社は買い取ってくれるので、提示価格さえ折り合えば、すぐに現金を受け取ることが出来ます。

まとまった資金が早急に必要と言う方には、助かりますね。

リースバックのデメリット

◆金銭的なマイナスが大きい

これがリースバック最大のデメリットです。

愛着のある家に住み続けられるメリットと引き換えに、金銭的には大きなマイナスとなります。

売却価格は一般売却よりも安くなりますし、賃貸として借りる家賃も相場以下になることは有り得ません。それでいて、買戻し費用は一般相場価格ですので、売却価格よりも高額になります。

リースバックを行う不動産会社はボランティアではありません。
安く買って、高く貸して、高く売る。ことで利益を最大限に回収します。

リースバック利用者側からすると「安く売って、高く借りて、高く買い戻す。」のですから、全体を見渡すと驚くほどマイナスが積みあがっています。


◆主導権が一切ない

薄々感じてる方もいらっしゃるかもしれませんが、リースバックの利用者側にはほとんど主導権がありません。

希望価格の交渉や賃料の交渉、買戻し価格の交渉など、主導権をもって交渉が出来そうですよね?
でも違います。

リースバックは多額の原資が必要で、見通しのリスクもあるため、耐力がある会社しか出来ません。
したがって競合が少なく、「リースバックを利用したい!」という選択をする場合にお願いできる会社は限られているのです。

しかも、あなたは素人ですが相手はプロです。
不動産の売却だけでなく賃貸知識も絡んできます。賃料の値上げ交渉をされるかもしれませんし、賃貸契約の更新を拒否されるかもしれません。

残念ながら、そのときには所有者はあなたではありませんので、どうすることもできないのです。

金銭的なマイナスは大きい

当店ではリースバックを行っていませんし、取引に携わったこともありません。
なので、ここからは推察になるので、ご了承ください!笑


買取価格は一般で売却する価格の6割~良くて7割程度です。

一般に向けて売り出せば2000万円で売れる物件を1400万円で買い取ってもらいます。

買取ってもらった家を借りて住みますので、月10万円ほど支払うとします。

3年後に買戻しを行うとします。

建物の価値は多少下がっていますが、土地価格は下がりませんので、1850万円ほどの市場価格が見込めるでしょうか。

相場価格で買取らなくてはいけませんので、1850万円での買戻しとなります。

売った値段と買い戻した値段の価格差450万円、毎月の家賃支払い3年合計360万円、3年間で下落した物件の価値150万円、売買に係る諸費用を考慮すると、上記の場合で約1000万円は金銭的なマイナスがでます。

リースバックを利用しなければ、この1000万円ものマイナスは発生しません。

さいごに

この金銭的なデメリットが大きいため、僕はあまりリースバックをおススメでない立ち位置を取っています。

逆に考えると、リースバックを行う不動産会社はこれに近いくらいの利益を享受しているのかもしれません。

リースバックに関するCMがたくさん増えているのは、このためでしょうかね~


実際のところ、どんな根拠で、どれくらいの価格設定を行っているのか知りません。

でも不動産会社側からすると、価格設定と最初の契約での決め事がかなり重要な気がします。
最初から買戻しの際の価格算出方法を取り決めているのでしょうかね。
どんな内容の契約を結ぶんでしょうかね~気になる!!

ということで、リースバック慎重論派の僕がお伝えするリースバックのお話でした~

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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