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2020年09月11日
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買主様への安心事項【住宅ローン特約】を勉強しよう!

住宅ローンを利用して住まいを購入する場合には、【住宅ローン特約】が付帯されます。

この【住宅ローン特約】は、銀行の本審査で非承認となってしまった場合に買主様を守るための特約です。

ただし、特約を受けるには定められた期日や条件を守らなければいけません。

【住宅ローン特約】について知り、安心して契約にのぞみましょう!

住宅ローン特約とは

住宅ローン特約とは、『住宅ローンの本審査で非承認となってしまった場合に契約を解除できる』特約です。
住宅ローンの本審査は契約書等の書類が必要になるので、売買契約後に行います。

実際には、売買契約前に行う住宅ローン事前審査の承認を受けていないと契約をさせてもらえないため、この【住宅ローン特約】が適用されることはほとんどありません。

参考までに下に【住宅ローン特約】で利用する条項例を示します。

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買主は、この契約締結後すみやかに、標記の融資(K)―1のために必要な書類を揃え、その申込手続きをしなければならない。

2 標記の融資未承認の場合の契約解除期限(K)―1までに、前項の融資の全部又は一部について承認を得られないとき、又、金融機関の審査中に標記の融資未承認の場合の契約解除期限(K)―1が経過した場合には、本売買契約は自動的に解除となる。

3 前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。同時に本物件の売買を媒介した宅地建物取引業者も受領済の報酬をそれぞれ売主・買主に無利息にて返還しなければならない。

4 買主自主ローンの場合、買主は、融資利用に必要な書類を標記(K)―2までに金融機関等に提出し、その提出書類の写しを売主に提出しなければならない。買主が、必要な手続きをせず提出期限が経過し、売主が必要な催告をしたのち標記の融資未承認の場合の契約解除期限(K)―1が過ぎた場合、あるいは故意に虚偽の証明書等を提出した結果、融資の全部又は一部について承認を得られなかった場合には、第2項の規定は適用されないものとする。
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適用できる期日が定められる

住宅ローン特約は適用可能の期日が定められます。

その期日以降は特約の適用が出来なくなるので、必ず守るようにしてください。
期日を守らなかったら、住宅ローンが借りられないうえに契約を解除できず、違約金による解約しか方法がなくなってしまいます。


契約書内の住宅ローン関係の条項には期日が2つ記されます。

①融資承認取得期日 ②契約解除期日

①の融資承認取得期日までに銀行本審査の承認を得なければいけません。

②の契約解除期日は本審査の承認が得られなかったら、書類を作成して契約解除を行わなければいけません。その期日です。

書類をつくる事務的な作業が必要になるので、必ず①よりも②の方が後ろの日付になります(同日の場合もあり)。

また契約によっては「〇月〇日までに銀行に本審査を提出してください。」と提出期日を定めているケースもありますので、注意が必要です。

細かく期日設定をする理由

こんなにも細かく期日設定を行うのには理由があります。

それは、融資の承認が下りないとお引渡しに向けて動き出せないからです。


たとえば、建物解体更地渡しの土地売買契約。

解体に着手したのに銀行本審査で非承認となってしまった場合、売主様は大変困ります。

解体を止める訳にもいきませんし、解体費用の支払いもやってきます。

契約をして売却した金額が入ってくる想定で動き出しますので、それが途中で止まってしまうことは避けなければいけません。

結果として、融資の承認は最優先で行っていただく必要があり、しっかりと期日を決めてスケジュールを組まなければなりません。

スケジュールのイメージ

では、どんなスケジュールで住宅ローン特約の期日は設定されるのでしょう。

4月1日に建物解体更地渡しの土地売買を締結したと想定して考えてみましょう。

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4月1日 売買契約

~4月14日 銀行本審査の申込

~4月21日 本審査承認

4月25日~ 建物解体工事開始

~5月20日 建物解体工事完了

5月25日  お引渡し

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ざっくりですが、こんなイメージです。

本審査の融資承認取得期日は契約からおよそ3週間後、銀行の審査に1週間はみておくので、契約後2週間以内に銀行へ本申込の審査を提出しなければいけません。

契約をしてひと段落ではありません!すぐに銀行本審査の申込に向けて動き出さなければいけないのです。

買主様に過失がある場合はNG

住宅ローン特約は、買主様に過失がないことが前提です。

過失がないとは、事前審査の状況と同様の状況で本審査を受けることです。

・売買契約後に自動車ローンを利用して車を買った。
・クレジットカードの支払いをリボ払いにした。
・会社を辞めた。
・離婚した。

など、事前審査の状況と変更があった場合は住宅ローン特約を受けられない可能性もあります。

勤め先や他のローンなど、審査に影響がありそうなことは売買契約のタイミングでは、控えるようにしてください!

さいごに

「本審査で非承認だったらどうしよう・・・」

事前審査を通過していても、住宅ローンに不安を感じられる方はたくさんいらっしゃいます。


基本的に事前審査を通過していれば、本審査も通過します。

さらに、住宅ローンを利用して購入をする場合には【住宅ローン特約】も契約に付帯されます。
安心ですよね!

ただし、しっかりと期日を守らなくては安心は担保されません。


住宅ローン特約の存在を知っておく事で、安心して契約できるだけでなく、契約時に気を付ける期日を意識しておくことが出来ますね。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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