ライフアーキ
9:30~18:00
水曜日
2020年10月11日
住宅ローン寺子屋

変動金利の5年ルールと125%ルールを解説|仕組みを知れば変動金利は恐くない

変動金利には「5年ルール」と「125%ルール」という2つのルールがあります。

これは急激な返済負担額の上昇を防ぐために作成された銀行のルールですが、この2つのルールを理解すると、少し恐い一面もみえてきます。


変動金利に定められた「5年ルール」と「125%ルール」、2つのルールの恐い一面、それでも変動金利が恐くなくなる仕組みの説明をいたします。


この記事さえ読めば、住宅ローンにおける変動金利の理解は完璧です。

5年ルールとは?

変動金利の5年ルールとは、返済額が5年間変わらないというルールです。


変動金利とは、住宅ローンに適用されている金利が上がったり下がったりと変動する金利形態で、半年に一度のペースで金利の見直しが行われています。


しかし、半年ごとに月の返済額が変わることはなく、5年間は月の返済額が変わることがありません。これが5年ルールです。

5年ルールの存在によって、変動金利を選択しても、住宅ローン1年目の返済額と5年目の返済額は同じになりますし、6年目と10年目、11年目と15年目の返済額も同じになります。


もしも、5年ルールがない状態で、半年に1度の見直しの度に金利の上昇が続いたらどうなってしまうでしょうか?

あっという間に、月額10万だった返済が11万円、12万円と上がってしまいます。


そうなると資金計画に狂いが生じて、住宅ローンの返済が困難になってしまうかもしれません。返済する方も銀行も困りますよね。

そこで、5年間は同一の返済額から変更しないように定めることにより、金利の上昇による返済額の急増を防止しています。

125%ルールとは?

つづいて、変動金利の125%ルールについて、解説します。


125%ルールとは、金利見直し後の返済額は最大でも金利見直し前の125%を超えることが出来ないというルールです。



たとえば、返済1年目に10万円/月の返済でスタートされた住宅ローンが、金利の上昇によって6年目の金利見直しの際に、20万円/月になってしまったら困りますよね。

これが125%ルールによって、最大でも12.5万円/月までしか返済額が増加しないように定められています。


急激な金利上昇が起こっても返済額増の上限を定めることにより、返済困難になってしまう人が増えないようしているのです。

2つのルールの恐い一面

変動金利は「5年ルール」と「125%ルール」によって、返済負担額が急増しないように定められています。

「変動とは言うものの、それならば安心だ。」と思いますよね。

しかしながら、この2つのルールには恐い一面があります。


それは返済負担の先送りです。

変動金利の上昇が続くと、この2つのルールにより図らずとも返済の負担を将来へ先送りすることになってしまうんです。

5年ルールにより変動金利が上がると元本が減らない

変動金利が半年に1度見直されているのに、5年間も返済額が同じなのは、なぜでしょうか?


理由は毎月の返済額の内訳(元金と利子)が変更されているからです。

毎月10万円の返済のうち、金利が低いうちは【7万円が元金返済/3万円が利子】であったとしても、金利が上昇すると【6万円が元金返済/4万円が利子】の支払いに充てられます。

5年間は表面上の返済額10万円は変わりませんが、金利の変動により10万円の返済内訳が変わっています。

結果的に、金利が上昇すると5年後には当初想定していたほど元金が減っていない。という事態になってしまいます。

もちろん減らなかった元本が無くなる訳ではありませんので、ただただ返済を先送りにしているだけなのです。


125%ルールが返済をさらに先送りに

ここに125%ルールが拍車をかけます。


5年ルールによって減らなかった元本を減らすには、5年に1度の見直しで、月額返済を10万円⇒15万円に上げる必要があったとします。

しかしながら、125%ルールにより返済額上昇の限度12.5万円までと定められています。つまり、さらに返済を先送りにしてしまうのです。


最後まで無くならなかった元本は、最終的に一括返済をするか、返済期間を延長することで支払っていくことになります。




最悪のケース想定ではありますが、この返済負担の先送りこそが、変動金利における「5年ルール」と「125%ルール」の恐い一面です。

5年ルールと125%ルールがない銀行も

ネット銀行のソニー銀行と新生銀行の変動金利商品には、「5年ルール」と「125%ルール」が存在しません。


実はこの2つのルールは、銀行が融資契約に定める約定であるだけで、住宅ローンに必ず付帯しなければならないルールではありません。


これを危険だと考えるか、先送りリスクがなく安心だと考えるかは人それぞれです。

変動金利の仕組みを知れば恐くない!

「5年ルール」と「125%ルール」の恐い一面を知ると、なんだか変動金利を選ぶのが少し恐くなってきますよね。

もしも、金利が上がったら将来どうなってしまうんだろう・・・・
そんな不安がよぎるかと思います。


しかしながら、しっかりと変動金利の仕組みを理解して、現状を把握すれば、なにも恐れることはありません。


かなり大雑把ですが、日本銀行の政策により変動金利は決まりますので、新聞を読んでいなくても、テレビでニュースを流していれば、何となく変動金利の上がりそうなタイミングが分かります。


「こんなニュースが流れてきたら、変動金利があがるかも。」
それさえ知っておけば、むやみに恐れる必要はありません。

変動金利は政策金利によって決まる

住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートという指標をもとに決定されます。

短期プライムレートとは、銀行が優良企業に短期的(1年未満)な貸し出しをする際の優遇金利を指します。


銀行はこの資本(お金)を、日本銀行から借りて捻出しています。

したがって、短期プライムレートは日本銀行が一般の銀行にお金を貸すときの金利(政策金利と言います。)によって決まってきます。

さらに踏み込むと、短期プライムレートをもとに決められている住宅ローンの変動金利も、政策金利によって決まっていると言えます。


ちなみに2020年10月現在の政策金利は-0.1%です。

なんと今はマイナスなんです!!
1000万円借りたら、1年後に999万円返してね!ということです。

驚きですよね( ゚Д゚)

銀行は日本銀行からお金を借りれば借りるだけ得しますので、一般向けの貸出金利を下げて、たくさんの人にお金を借りてもらおうとします。

これが今の超低金利時代の根幹です。

政策金利は金融緩和政策によって決まる

現在、日本は異次元の金融緩和政策を実施しています。

政策金利が低いどころかマイナスなのは、この金融緩和政策によるところです。

そして、この異次元の金融緩和政策は物価上昇率2%という目標が達成されるまで継続されます。


コロナで延期となってしまいましたが、東京オリンピックを翌年に控えて、景気が上向きそうだった2019年。物価上昇率は何%だったと思いますか?


正解は0.6%です。


たくさんの道路が整備され、ホテルなどの建設ラッシュが生じても0.6%。

そう考えると物価上昇率2%はまだまだ先の長い目標に思えてきますよね。


そうなれば今後も金融緩和政策は継続され、住宅ローンの変動金利も上昇する可能性は低いのではないかな~。なんて予想もつきますよね。


裏を返せば、

「物価上昇率が2%に近づいてきた。」
「政策金利が上昇した。」

こんなニュースがあったら、変動金利が上がるかもしれません。

経済面の大ニュースですので、テレビやネット記事にも間違いなく掲載されます。


そのタイミングで変動から長期固定に切り替えるもOK、家計の見直しをはかるもOK、繰上げ返済を行いもOKです。


基本的に、景気が良ければ物価は上がり金利も上がります。

したがって、物価上昇率が2%となり政策金利が上昇するときには、景気が上向いており、収入も増加している。と考えるのが自然です。


これが変動金利の仕組みで、変動金利を大袈裟に恐れる必要がないと言える理由です。

まとめ:変動金利は2つのルールと仕組みの理解でリスクを軽減できる

変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」は、金利の上昇による急激な返済額の増加を防止するために設けられたルールです。

しかしながら、ルールの特性上、返済負担の先送りをしてしまう可能性は理解しておかなければいけません。


その上で、変動金利の仕組みについて理解すると、安心感を持って金利種別の選択ができますよね。


住宅ローンだけに関わらず、金利が上昇するリスクはいつの時代も無くなりません。

しかしながら、金利が上昇するということは、世の中の状況やあなたの状況も少なからず変化が起こっているはずです。


最善の策は金利が上昇したとしても借入額の一部を繰上げ返済できるだけの余力を残しておく事ですが、言うは易く行うは難しですよね。

ただ、この2つのルールや金利が変動する仕組みについて知っておけば、気持ちも予算も変わってくるのではないでしょうか。


これから静岡市でお家を探される方、資金計画や住宅ローンについて不安がある方はお気軽にご相談ください。

確実な知識と親しみやすい人柄でサポートさせていただきます(^^)

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
arrow_upward