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2020年10月13日
住宅ローン寺子屋

固定期間選択型住宅ローンとは?|特徴と利用をおすすめしたい方を解説

住宅ローンを利用される方のおよそ半数が固定金利を選択します。


固定金利には、

◆借入時から完済時までずっと同じ金利が適用される「全期間固定型」

◆借入時から選択した期間だけ同じ金利が適用される「固定期間選択型」

の2種類の金利タイプが存在します。


本記事では後者の「固定期間選択型」の特徴と、「固定期間選択型」の住宅ローンを利用するのがおすすめの方を解説いたします。

固定期間選択型の住宅ローンとは?

固定期間選択型の住宅ローンとは、選択した期間は同じ金利が適用される金利のタイプです。

変動金利よりも高く、全期間固定型よりも低い。これが固定期間選択型の金利です。


固定期間選択型のなかでも、2年・3年・5年・7年・10年・15年・20年など、様々な期間を選択することが出来ます。

一般的に、金利を固定する期間が長くなればなるほど金利は上がります。


選択した期間だけ同一金利というのが固定期間選択型住宅ローンの特徴です。

この特徴ゆえに、利用の際は注意が必要です。

固定期間終了後がポイント

固定期間選択型の住宅ローンでは、必ず固定期間が終了した後のことを定めておかなければいけません!


何の定めもないまま固定期間が終了した場合、終了後は店頭表示の変動金利が適用されます。

住宅ローンは、店頭表示金利から優遇を受けて実行金利が設定されています。
たとえば、2020年10月現在のJAしみずの店頭表示金利は変動金利2.475%ですが、実行金利は変動金利0.5%です。-1.975%の優遇ということになります。

これが、何の定めもないまま固定期間が終了すると、変動金利2.475%が適用されるというわけです。

選べる2パターン

固定期間選択型の住宅ローンでは、契約時に固定期間終了後についても定めておくのが一般的です。


ほとんどの銀行で、固定期間終了の時に変動金利にするか、固定金利にするかを選択させてくれますので、金利タイプを事前に定めておく必要はありません。

ただし、優遇率は定めておかなければいけません。

上述したように【  店頭表示金利 - 優遇率 = 実行金利  】です。

この優遇率が住宅ローンを左右すると言っても過言ではありません。


この優遇率の選択は2パターンから選択できる銀行が多いです。

最優遇 ⇒ 優遇率減少

固定期間中は最優遇を受けられますが、固定期間終了後はその優遇幅が減ってしまうパターンです。


このパターンでは、固定期間の10年間は〈 店頭表示金利 -2.0% 〉の最優遇を受けられる代わりに、11年目からは〈 店頭表示金利 -1.2% 〉という具合に、固定期間終了後の優遇率が減少してしまいます。


ネットや銀行チラシに掲載してあるのは、この最優遇の金利です。

条件を確認せずに、最優遇金利だけにつられてしますと、固定期間終了後に痛い目をみますので、お気を付けください。


一定の優遇率

固定期間中も固定期間終了後も、同じ優遇率を受けられるパターンです。


固定期間の10年間も、11年目からも〈 店頭表示金利 -1.7% 〉の優遇率が適用される、という感じです。

繰上げ返済などを行わずに、35年や30年で返済していく場合は、こちらの方がお得になることが多いです。




ちなみに、固定金利期間終了後の見直しのタイミングでは、変動金利の125%ルールは適用されません。

そのため、固定期間終了時の金利情勢によっては、固定期間が終わるタイミングでグッと返済額が増加する可能性があります。

固定期間選択型をおすすめしたい人

ここまでお伝えしてきた特徴を踏まえ、固定期間選択型の住宅ローンをおススメしたい人を解説していきます。


「安さの変動」「安心の全期間固定」、固定期間選択型はこの中間に存在しています。

期間終了後に金利が変わるため支払いが増える不安があり、金利は変動金利よりも高く設定されているため、双方のメリットが薄まってしまい、おすすめできる人はピンポイントになってきます。

下記に当てはまらない人は、固定期間選択型の住宅ローンではなく、変動金利か全期間固定型を選ぶ方が良いでしょう。

固定期間内に子育てが終わる

子育て期間中と子供が巣立った後では、家計の状況が全く異なります。


子育て期間中は固定金利にすることで、家計の計画がたてやすく、金利上昇の不安もなく子育てに奮闘することが出来ます。

子供が巣立った後は、養育費として子供にかけていた分だけ余裕ができますので、返済額の増減にも対応できます。。返済を見直すタイミングとして、子育ては大きな分岐となります。


子供が中学生、高校生のご家庭では10年固定や5年固定を選ぶ方もいらっしゃいます。

繰上げ返済の目途がある

固定期間内に繰上げ返済が出来る目途がある方も、固定期間選択型の住宅ローンは使い勝手が良いでしょう。


たとえば、住替えを購入先行で行った場合。

前の住まいの売却代金を、繰上げ返済で住宅ローンに充当することができるため、返済期間をグッと短縮できます。
【  35年で借りる ⇒ 売却代金で繰上げ返済 ⇒ 15年で完済  】

この計画で、わざわざ全期間固定型の高い金利で借りておく必要はありませんよね。

10年固定や15年固定を利用すれば、金利が変わらない安心感を得ながら、低金利で返済を行うことが出来ます。

まとめ:固定期間選択型は固定期間終了後が重要

固定期間選択型の住宅ローンは、選択した期間だけ同一金利であることが特徴です。


それゆえに、固定期間終了後が重要になってきます。

あらかじめどんな条件になるのかを確認したうえで、利用してください。


固定期間終了後は、固定の安心感、低金利のメリットがなくなってしまいます。

そのため、固定期間終了後も子育て真っ最中であったり、返済額の増加に対応できない不安がある場合は、固定期間選択型の住宅ローンはおすすめできません。

銀行のチラシなどに記載がある低金利だけにひかれて気軽に利用しないように注意してください。



この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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