土地を買うときに欠かせない諸費用の解説

お家を探している方の中で諸費用という言葉を知らない人も多いかと思います。

もしかしたら、あなたも「諸費用・・・聞いたことはある！」くらいかもしれません。

土地だけに関わらず、不動産を購入する時に諸費用は欠かすことが出来ません。

なぜなら、諸費用だけで何百万円という費用が必要になるからです。

それを知らずに予算を組んでも、納得のいくお家を買うことはできません。

そこで、本記事ではお家の中でも【土地を買う】に絞って、諸費用を解説していきます。

土地にかかる諸費用の目安は土地代金の６％前後。

これらは何のための費用なのでしょう。ひとつずつ確認していきます。

印紙税

売買契約書には印紙を貼らなければいけません。

貼付する印紙の金額は、土地の売買代金に応じて変動します。

下記の表が、売買代金に応じた印紙税額です。

上表は国税庁ホームページより引用したものです。

軽減税率が適用されているため、令和４年３月３１日までに作成される不動産売買契約書は上表の印紙税が適用となります。

登記費用（登録免許税）

土地を買ったら、法務局に所有者の変更を届け出て、登記手続きをしなければなりません。


この登記手続きを行う際に課されるのが「登録免許税」です。



「登録免許税」に「司法書士報酬」を合わせた金額が、登記費用という名目で諸費用に含まれます。



売買で所有者が変更した場合だけでなく、相続で所有者が変更した場合や、土地を担保にする場合など、法務局に登録してある権利等の情報を変更するには必ず登録免許税が必要となります。


登録免許税の金額については「三井不動産リアルティ」さんのサイトがわかりやすいので、そちらをご参照ください。



登録免許税を計算する際に基準となる課税標準額は、固定資産税通知書等でなければ確認できず、正確な金額を算出するには売主様の協力が必要になります。


そのため契約前の段階では、路線価などを参考にした概算の登録免許税額しか示してもらえないことが往々にしてあります。

登記費用（司法書士報酬）

登記を代行して行ってくれる司法書士先生へ、報酬を支払わなければいけません。


司法書士先生の報酬に明確な基準はありませんので、契約後に登記費用の見積もりを頂かないと価格は分かりません。


土地所有権の移転であれば６万円～７万円ほどの報酬額であることが多いです。



ここで１点注意事項です。

報酬は、取引１件単位ではなく、所有権の移転１件単位で必要になります。
隣接した２つの土地をまとめて購入する場合などは、売主様が異なればその数だけ報酬額も上がります。



そして実は、司法書士報酬は節約することが可能です。


登記手続きを自分で行えば報酬額の７万円が節約できます！
法務局に行けばやり方を教えてくれますし、申請書はネットからダウンロードが出来ます。


しかしながら、自身で登記手続きを行う人はほぼいません。


その理由は、銀行や売主様、仲介会社が許可しないから。


不備があって所有権の移転が出来なければ銀行は困りますし、売主様は印鑑証明書などを他人である買主様に預けるわけありませんし、仲介会社も契約遂行のリスクが格段に上がることを許可しません。


結果的に司法書士先生に代行して行ってもらうのが一般的となっています。

仲介手数料

お家の購入を手伝ってくれた不動産会社に仲介手数料を支払わなければいけません。

いくらの仲介手数料がかかるのでしょうか。


仲介手数料には下表のような上限額が定められています。

下表は全日本不動産協会のホームページより引用した表です。

この仲介手数料も節約することが出来ます。


定められているのは上限金額で、その金額以下であれば一切問題はありません。

極端ですが０円でもOKなのですから、あとは不動産会社との交渉です！

不動産会社側の立場の僕が言うのもおかしな話ですが、諸費用を節約するなら、ここが一番の狙いどころです。笑


ただし、忘れないでいただきたいのは、不動産会社との関係性無しでは上手な買い物はできません。

不動産会社は「あなたに売らない。」という判断も可能ですし、不動産会社のサポート無しでは契約後のスケジュール管理、期日管理などで大失敗をしてしまう可能性もあります。


不動産会社は仲介手数料が収入源です。自分本位になり過ぎずに、節度ある交渉にとどめてください。

固定資産税等精算金

家を買うと固定資産税等を支払わなければいけません。

購入時には、その精算も発生します。



固定資産税と都市計画税は、１月１日の所有者に対して課税されていますので、売主様が１年分まとめて、あなたの分も先に支払ってくれています。

土地があなたのものになって以降の分は、あなたに支払い義務が生じますので、日割りで（月割りのこともある。）売主様に精算をします。


どこを起算日にして計算を行うかは、地域によって異なるようです。

静岡市では４月１日を起算日として考えることが多いです。（愛知県も４月１日起算日が当たり前でした。）

不動産取得税

お家や土地は贅沢品という位置づけで、取得するだけで税金が発生します。

土地であれば、固定資産税評価額の４％が不動産取得税として課税されてしまいます。

取得するだけで税金が取られるなんて、恐ろしいですよね・・・・

しかしながら、いまは軽減税率が存在し、新築住宅建築のための土地取得であれば、ほとんどの場合で不動産取得税は、計算により非課税となります。

大まかな条件は以下２つ。住宅建築を行う土地はほとんどが対象になります。

◆建物の課税床面積が５０㎡以上かつ２４０㎡未満

◆土地取得から３年以内に建物を建築すること

さらに細かい条件、計算式が知りたい方は三井不動産リアルティのホームページで詳細を解説してくれています。

まとめ：６％を目安に資金計画を！

以上が土地を買う場合の諸費用です。

売買価格のおよそ６％が目安ですが、評価額や取引価格に左右される部分もあり流動的です。

諸費用を理解する目的は資金計画を確実に行うこと。

土地を探す際には、この諸費用も含めて予算の設定を行いましょう。

正確な諸費用は土地契約後でないと分かりませんが、契約前には必ず不動産会社に諸費用の概算を教えてもらいましょう。

新築建売、中古住宅、住宅ローンを借りる場合についての諸費用は「お家を買う時にかかる物件販売代金以外の費用とは？【物件種別ごとに諸費用を解説】」で説明しています。

住宅ローン利用者は本記事での説明とは別に諸費用がかかりますので、欠かさずにチェックしてください。