住替えをする【新居を買ってから旧住まいを売る】

新居に住替える

昨日、同級生の友人から連絡があり、土地探しのお客様の紹介を頂きました！本当にありがたい！！

その友人は転職をし、建築会社に勤めて、２カ月くらいなのですが、すでにお客様がいて近いうちに商談ということでした。すごい！

そのお客様が住替えの方でしたので、どのように住み替えプランを進めていくのかが重要になってきます。

住替えの場合は、「買ってから売る」のか「売ってから買う」のかが、非常に重要になってきます。それに伴って、住宅ローンや仮住まい、先行入居や引渡し猶予という、具体的な方法が決まっていきます。

住替えは、一度ですべてを説明できるほど簡単ではありませんので、今回は住み替えのなかの【買ってから売る】についてお話いたします。

資金計画が超重要

新居を先に購入してから、前の家（土地）を売るという方法です。

一度仮住まいに移る、という必要もないため、イメージがつきやすく、２つの方法のどちらも選択できる場合は、こちらの方法を選択される方が多い印象です。

新居に住まいを移してからゆっくりと売る方の活動をできるため、スケジュール的にも、気持ち的にも余裕があります。

ただし、この場合に慎重になるべき部分は、お金です。

旧住まいが売却できた金額も充当すると想定した場合でも、一度はすべてをひっくるめた住宅ローンを組まなければなりません。そのローンが組めない場合は、この方法は選択できません。

例を挙げて考えてみます。

新居が土地建物あわせて４０００万円必要だったとします、自己資金は０円で４０００万円を借入するとします。もし、旧住まいにまだ１０００万円の住宅ローンが残っていたら、銀行からの審査は５０００万円の借入れの承認が必要です。

４０００万円は承認だけど、５０００万円は非承認。という判断を銀行がした場合は、「買ってから売る」方法はできません。

つまり、旧住まいに残債がある場合は、銀行の融資金額が重要になります。

旧住まいに残債がなく、すっきり新居を探すことが出来る方でも、旧住まいの残債があり融資に苦労している方でも、お金の面で考えなければいけない事がもう一点あります。

それは、旧住まいが「いくらで売れるか」という部分です。

不動産の売却には仲介と買取の２通りがあります。買取の場合は、不動産会社がいくらで買い取りますよ～という風に金額が見えているので、全体の計画が成り立ちます。

《旧住まいに残債がなく、買取をお願いする。》このケースが一番資金計画的にもスケジュール的にもベストです◎新居に対して、いくらの住宅ローンを組んでいって良いかが分かりますので、月々の支払額から逆算で考える事が非常に容易です。

一方で旧住まいを仲介で売っていく方法では、売れるまで金額もスケジュールも不透明です。仲介の場合は売却活動に入ってみないと、買ってくださるお客様がいるかどうかも分かりません。

場合によっては、売却額を値下げもせざる得ないかもしれません。値下げをしても、年単位で売れないかもしれません。こればっかりは、売却活動をしてみないと分かりません。

したがって、資金計画がたちづらくなってしまいます。くわえて、スケジュール的にもいつ住み替えが全て完了するのかも不透明です。

一般的に、仲介の方が高く売れるので、金額的なメリットはありますが、不透明な計画になってしまうというデメリットもあります。

旧住まいに残債がなく、融資も余裕をもって借りられる場合は、非常に有効な方法です。

旧住まいに残債があると、銀行の融資の問題や資金計画の不透明さというデメリットが大きくなってしまいます。

それでも買取によって資金計画を明確にして成り立たせていくことで、すっきりとした住み替えが上手くいきます。

二世帯住宅の想定で、新住まいはお子様がローンを組んで、旧住まいはお父様の所有の場合は、旧住まいの売却代金を充当すると贈与という考えで、贈与税が発生する可能性もあります。そういった部分にも注意が必要です。

住替えは個別要素も強いため、自分達で考え、新住まいを探していくよりは、一度不動産会社や銀行に相談をして、スケジュールや進め方について決定をする必要があります。

住み替えの成否は相談する不動産会社や建築会社にかかっていると言っても過言ではないほどに、計画段階が重要です。