お家を買う時に欠かせない住宅ローン借入時の諸費用を学ぶ

住宅ローン

住宅ローンを借りるときも諸費用がかかります。

お家を買われる方のほとんどが住宅ローンを利用しますので、住宅ローン借入時の諸費用についてもしっかりと理解しておかなければいけません。

住宅ローンの諸費用の目安は借入額の３％前後。

３０００万円の借入れであれば、およそ９０万円です。

お金を借りるだけでも高額な諸費用がかかるんですね( ﾟДﾟ)

しかしながら、選択によっては諸費用の額をグッと抑えることもできます。

そのためには、住宅ローン関連の諸費用について知っておかなければいけません。

一緒に確認していきましょう。

銀行事務手数料

住宅ローンを借りる銀行に支払う手数料です。

金額は２．２万円～５．５万円（税込）で、銀行によって異なります。


静岡市内のメインどころをピックアップすると、

静岡銀行／清水銀行／労金／静岡焼津信用金庫　５．５万円

JA　３．３万円

静清信用金庫　２．２万円　　です。


銀行事務手数料を基準に住宅ローンの借入れ先を選ぶ方はいませんが、どうせだったら安くて済む銀行を選びたいですね。

たとえば、信金保証や全国保証は、静岡焼津信用金庫でも静清信用金庫でも利用ができます。

他の条件も関係しますが、銀行事務手数料だけで言えば静清信用金庫を通じて利用した方が少しだけ安くなります。

金消契約印紙代

住宅ローンを借りる時には、銀行とお金の貸し借りの契約を結びます。

この契約を金銭消費貸借契約（金消契約）と呼びます。


不動産の売買契約書と同様に、金消契約の契約書にも所定の額の印紙を貼付しなければいけません。


貼付する印紙の額は、三井不動産リアルティさんのホームページに分かりやすい表がありますので、ご確認ください。

静岡市内で借入れ数の多いゾーンである「１０００万円より多く、５０００万円以下」の借入では２万円の印紙代が必要です。

印紙と割り印

保証会社事務手数料

保証会社によっては事務手数料が発生することがあります。

たとえば、全国保証を利用する場合は５.５万円の事務手数料がかかります。

これらは保証会社によって異なります。

ひとつの銀行でも保証会社は複数利用できるのが一般的ですので、個人ごとの利用する保証会社次第です。

抵当権設定費用

住宅ローンは購入する土地や建物を担保にして借入を行います。


この〈 担保にする 〉行為を、〈 抵当権を設定する 〉と言います。


抵当権設定費用は「登録免許税」と「司法書士報酬」で構成されています。

登録免許税

登録免許税は借入金額の４／１０００です。

１０００万円の借り入れで４万円の登録免許税がかかります。

ただし、一定の条件を満たせば住宅の抵当権設定にかかる登録免許税は１／１０００に緩和されます。

一定の条件とは、下記の３つです。

◆床面積５０㎡以上

◆自己居住用の住宅

◆新築後２０年以下（木造）もしくは２５年以下（マンション等の耐火建築物）


新築住宅であれば、ほとんどの物件が該当しますので、新築住宅の抵当権設定にかかる登録免許税は割安になっています。

司法書士報酬

司法書士報酬は３.５万円～４万円ほどが一般的です。


司法書士報酬に関しては、明確な決まりが定められていません。

あまりに高額である場合は、金額の交渉や他の司法書士先生の利用を検討しましょう。

ただし、物件によっては稀に売主指定の司法書士を利用することもあります。この場合は契約をする前に、しっかりと理由と登記費用の概算をもらっておきましょう。

保証料

住宅ローンの諸費用のうち、もっとも大きな金額を占めるのが保証料です。

保証料とは保証会社に支払う費用のことで、この保証料が住宅ローン関連の諸費用額を決めると言っても過言ではありません。


本記事の冒頭で「選択によっては諸費用を抑えることができる。」とお話しました。

保証料は、一括支払いにするか、分割支払いにするかを選択できます。

それぞれの支払い方法を学んでいきましょう！

一括支払い

住宅ローンを融資してもらうタイミングで、一括で保証料を支払います。


保証料は借入額の１.５％～３％ほどです。利率は銀行や個人個人によって変わりますので、お客様ごとに利率の確認が必要です。

２０２０年１０月現在、保証料だけに限って言えば、JAが借入額の１.５％をお客様によって採用しており、静岡市ではもっとも安いのではないでしょうか。

分割支払い

分割で支払いを行う場合は、借入額に応じた保証料を支払う必要がありません！

つまり、３０００万円借入であれば４５万円～９０万円ほどの保証料支払いが不要になるのですめちゃくちゃお得ですね。


・・・って、そんなに都合の良いわけがありません！

分割支払いなので、先延ばしにしただけでしっかりと保証料の支払いを行わないといけません。


分割支払いでは、金利に利率を上乗せする方法で保証料を徴収します。

たとえば、一括支払い時に変動金利０.８％だった方が、分割支払い時には変動金利１％が適用されるわけです。

金利が上がることで、毎月の支払いが上昇し、長い年月をかけて保証料を支払っていきます。

どちらを選択するかはお客様の判断になります。

総返済額で考えると、一括支払いの方がお得になるケースが多いですが、分割支払いであれば初期費用を抑え無駄な借入を減らすことが出来ます。


【住宅ローンの保証料が高いと感じたら！保証料が高い理由と安くする方法】
こちらの記事で、保証会社の役割と保証料が高い理由について解説しています。


なお、本記事でお話している諸費用の目安「借入額の３％前後」というのは一括支払いを想定した諸費用の目安です。

番外編：団体信用生命保険料

保険の証券

番外編として団体信用生命保険についても触れておきます。

団体信用生命保険とは、債務者の死亡もしくは高度障害時に残りの住宅ローン支払いが不要になる保険です。

銀行や個人を問わず、住宅ローンを借りる場合は必ず加入をしなければいけません（フラット３５を除く）。


しかしながら、諸費用に団体信用生命保険の保険料が含まれることはありません。

その理由は、銀行が提示してくれる適用金利に最初から含まれているからです。


あなたが借りる住宅ローンの金利のうち、０.２％は団体信用生命保険の保険料です。

つまり、変動金利０.７％で住宅ローンを借りた場合は、銀行の取り分は０.５％分で、残りの０.２％は団体信用生命保険の保険料なのです。


諸費用として、団体信用生命保険の費用が提示されることはありませんが、しっかりと保険料の支払いはしていますので、ご安心ください。

以上が、住宅ローン関連諸費用の説明です。

借入額の３％前後ですが、住宅ローンを借りる目的はお家を買うことです。

お家を買う際には、土地・新築建売・中古住宅それぞれの種別に応じて、別途で諸費用が必要になります。

すべてを合わせると新築建売や中古住宅では物件価格の１０％ほどの諸費用が必要になるんですね。

※参考記事：お家を買う時にかかる物件販売代金以外の費用とは？【物件種別ごとに諸費用を解説】


資金計画を立てる上で、諸費用を考慮することは必須です。

しっかりと諸費用を理解して、お家探しに役立てていきましょう。