《静岡市の２０代社長がおくる購入失敗事例》⑤測量により面積が減少

引渡時に土地面積が減少

これは自分の中では忘れることのない失敗事例です。

なぜなら、先輩に大迷惑をおかけしたから！！！！！

しかも愛知県の会社を退職するときの最後のご契約で、決済（お引渡し）が退職後になるので、先輩に引継ぎをして、決済をお願いしていた案件でした。

どんな失敗かというと・・・・・契約時と決済時で対象面積が違ったんです。

えっっって感じですよね。それは買主さん怒りますよね。そしてその事実を引き継いでいただいた先輩はもちろん、僕も知りませんでした。

結果的には僕が会社用携帯を返却したことに起因する、測量士の先生の報告忘れでしたが、買主さんからしたら、たまったもんじゃないですよ。怒られて当然です。

この経験から皆様にお伝えしたいことは、「契約面積について」です。

決済当日に面積が減る！？？？

もう６年ほど前ですが、わりと明確に思い出せます。

駅徒歩５分ほどの好立地にある角地で１００㎡を少しだけ超える面積で販売されていた物件でした。

一度、契約をしましたがローン特約で白紙解除となり、再募集の運びとなった物件でした。しかし、白紙解除の手続き中にいらっしゃったお客様にピッタリだったので、すぐお手紙を送り、ご紹介・成約となりました。

オフィス設計を専門とする一級建築士さんで、トヨタのFJクルーザーの青色の車に乗っていらっしゃったのが、非常に印象的で明確に覚えています。

その後、ローン事前審査も無事に承認となり、契約の運びとなりました。

この契約の日が、有休消化初日だった気がします。もちろん出席しました。笑

その後、本審査・確定測量の手配などを完了し、残す決済のみを先輩に依頼して静岡へ帰ってきました。

忘れもしない４月３日、はま寿司で昼食を食べようと順番待ちをしているときに電話が鳴り、決済の現場で面積が違うことが判明したと、先輩に怒られました。

面積は１００㎡を割っており、９９．○○㎡になっていたようです。細かくは覚えていませんが、悪しからず。

ちなみに先輩とベテラン司法書士先生の助けにより、なんとかご納得いただくことができ、決済は完了したようです。

面積が減るってどういうこと！？？  意味が分かりませんよね！？

販売時の面積は何を参考にした面積なのか？

販売時に掲載していた面積（１００㎡超）は登記簿面積および現況測量面積でした。

・登記簿面積とは、法務局に備えてある登記事項証明書に記載されている面積です。　※登記事項証明書とは、面積や所在、所有者が記載されている書類。誰でも取得可。

・現況測量とは、測量士が現地や登記書類から判断した土地の境界と面積が分かる図面。隣接地の方の立会を行っていない状態なので、変動の可能性がある。

本来は先行して確定測量（隣接地の方や道路管理者との立ち合いも行う測量）を行って、面積を確定させてから販売を行うのが好ましいですが、確定測量は一般住宅の広さで費用が３０～５０万円ほどかかります。本事例の売主様は資金に余裕がなく、売れた金額から測量代金を充当する必要があった関係で、契約後に確定測量を行うこととなっていました。

そして、契約後に確定測量を行ったところ、面積が９９．○○㎡になったということです。

売買面積の決め方は２通り

売買面積の決め方はざっくり２通りあります。

登記簿売買⇒確定測量はせず、登記簿上の面積が売買面積となる。ただし、境界標が入っているかは確認しなくてはいけない。

実測売買⇒確定測量の結果に応じて、売買面積・売買価格が決定する。契約後に確定測量を行う場合は、実測精算といって増減面積に応じて金額を精算する方法をとる。

売主買主に損得がなく、間違いのない方法は実測売買ですので、一般の売買で良く用いられます。

お気づきの方もいらっしゃるかと思いますが、上記の失敗事例ではどちらにも当てはまりません。確定測量を行うのに実測精算をしないことにしてありましたので。

これは売主様と隣地様との関係が良くなく、確定測量の立合いが不調に終わる可能性があったこと、境界標があり現況測量の結果と登記簿の面積がほぼ合うことから、買主様に説明を行い了承をいただいた上で、そうしました。

結果、裏目に出てしまいましたが。。。

どこに問題があったか

最大の問題は、買主様にその情報が伝わったのが決済当日だったこと。

これは測量士と会社、個人の問題です。引き継いで細かい確認をせずに任せてしまった私、面積が変わったことを直接報告せず成果簿（測量結果報告書）を決済数日前に届けただけの測量士先生、当日のその日まで成果簿を確認しなかった先輩。どこかで防げたはずでした。

それ以前の、土地面積が確定していない段階での登記簿売買もイレギュラー対応ですので、もっと慎重になるべきだったと今では思います。

みなさんが土地購入をお考えの場合は、その土地面積は何をもとにした面積（登記簿、確定測量など）で、どういった内容で売買面積の確定を行うのかを気にしてみてください。