不動産売却の豆知識
建物付きで売る方がいい？更地にして売る方がいい？
建物付きで売却？更地で売却？
親から相続した静岡市内にある築４０年の実家。
たくさんの思い出は詰まっているものの、現在は東京に住んでいるため、管理をするのも難しく売却をしようと決断しました。
このときに多くの方が悩まれるのが、建物付きで売却するか・更地にして売却するかという選択です。
果たして、どちらの方が売却をしやすいのでしょうか。
それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。
目次
建物付きのメリット
建物付きで売却をする場合には
・解体費用がかからない
・固定資産税が上昇するリスクがない
・ほぼ土地値で家に住めるため購入層が多い
というメリットが挙げられます。
それぞれ詳しくみていきましょう。
解体費用がかからない
建物を壊す必要がありませんので、そのぶん売却経費を抑えることができます。
木造住宅で坪３万円～３.５万円、鉄骨住宅で坪４万円～５万円、RC住宅で坪５万円～６万円の解体費用がかかります。
現場に重機が入れるかなどで変わりますが、延床面積３０坪の木造住宅であれば１００万円いかないくらいの解体費用がかかります。
建物付きの売却であれば、この解体費用分が丸々浮くので、金額的に大きなメリットがあります。
固定資産税の上昇リスクがない
家が建っている土地は固定資産税（および都市計画税）が優遇されています。
その優遇率は最大で、本来の固定資産税額の１/６（都市計画税は最大１/３）にもおよびます。※２００㎡を超えない範囲等の制限あり
もし建物を解体してしまうと、翌年の固定資産税からは優遇が受けられずに多額の固定資産税が請求されてしまいます。
建物を建ったままで売却することは、この固定資産税上昇のリスクを極限まで下げる事に繋がります。
建物を残していることで建物に対しての固定資産税が請求されますが、建物の評価額は築年数に応じて下落していますので、上昇する土地の固定資産税に比べればわずかです。
ほぼ土地値で家に住めるため購入層が多い
土地として売り出す場合には、購入者様はその土地上に新築住宅を建築します。
そのため、土地の購入額に加えて何千万円もの建物代金がかかってきます。
一方で、建物付きとして販売した場合であれば、ほとんど土地の金額だけで建物も手に入れる事ができます。
土地として活用したい場合は解体すれば良く、中古住宅として活用したい場合はそのまま使えば良しです！
買主様からすると選択の余地があり、土地をお探しの方も、中古住宅をお探しの方もターゲットとすることができるため、購入検討者層が広がります。
建物付きのデメリット
建物付き売却でのデメリットは、契約不適合責任によるリスクです。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる場合は売主がその責任を負うという不動産売買の契約条項です。
民法の改正に伴い２０２０年４月から登場した契約条文で、以前は瑕疵担保責任と言われていました（内容は多少違う）。
契約不適合責任では、契約時に説明しなかった事項はすべて売主様が責任を負うことになります。売主様がその事実を知っていたかどうかは、問いません。
更地と比較して、築年数の古い建物には雨漏り、上下水ガス配管の不具合、シロアリ、木部の腐食、傾きなど様々な不具合が想定されます。
万が一の場合には、損害賠償、補修費用として何百万円という費用がかかってしまう場合もあります。
築年数の古い建物では、このように契約不適合責任が大きなリスクとなってきます。
更地のメリット
更地のメリットは、売れやすいという事です。
平成２５年と少し古いデータですが、日本の中古住宅流通割合は１４.７％にとどまっています。
中古住宅の流通量が増加してきたとはいえ、まだ圧倒的に新築住宅の方が取引が多いのです。
建て替えの方や新築建売もあるので一概には比較できませんが、静岡市では中古住宅よりも土地の方がまだまだ取引が多いように思います。
また、更地の方が土地の大きさや雰囲気を感じやすく、土地としての売却を前提とした場合でも、建物がない更地の方が早く売れます。
更地のデメリット
建物を解体して更地でで売却をする場合は
・解体費用がかかる
・固定資産税が高くなる
ことがデメリットとして挙げられます。
解体費用がかかる
建物を解体する解体費用がかかります。
また、「 建物を解体する ⇒ 土地を売却する 」
という時系列になるので、土地が売れる前に建物解体費用が必要になってきます。
解体費用が捻出できなければ、支払いを待ってもらい、土地の売却費用から解体費用を支払うことも可能です。
※解体屋さんがOKしなければできませんが。
固定資産税が高くなる
更地は建物付きに比べて固定資産税が高額になります。
とはいえ、１月１日時点の状況で課税されますので、解体してすぐに固定資産税が上がるわけではなく、翌年の固定資産税から上がります。
それまでに売却が完了してしまえば、特に影響はありません。
居住用財産の３０００万円控除を受けるために
譲渡税の特別控除に「居住用財産の３０００万円控除」という控除特例があります。
３０００万円特別控除は、所有者が住んでいた自宅を売却する場合に、売却利益から最大３０００万円を控除してもらえる特例です。
建物付き売却でも、建物を解体した更地での売却でも利用可能です。
※条件等、詳しくは【居住用財産の３０００万円特別控除】をご覧ください。
この特例には、〈 住まなくなってから３年後の年末までに売却 〉という期間が設定されております。
加えて、建物解体後の更地で売却する場合には〈 建物解体から１年以内の売却 〉という条件がつきます。
では、住まなくなってすぐに解体更地にして売りに出したけど、実際に売却できたのは２年後だった場合は、どうなるのでしょうか。
この場合でも、３０００万円控除は適用できます。
ただし、建物解体から１年以内に売却活動を開始していたという証明が必要になります。
もっとも確実なのは、不動産流通機構（レインズ）への売却情報を掲載した記録です。これは不動産会社に言えばもらえます。
ここで要注意なのは、専任媒介（もしくは専属専任媒介契約）で売却活動を行っておく事です。
一般媒介の場合は、不動産会社にレインズへの登録義務がありません。
レインズへの登録をしていなくて、ネット広告等にも掲載した記録を出せないとなると３０００万円控除の対象外になることも考えられます。
売却の物件資料でOKとなるケースもありますが、多くの物件資料には日付が記載されていませんので、要注意です。
さいごに
建物付きで売却するか、更地で売却するかは多くの売主様が悩まれるところです。
当店では、建物の状態を拝見させていただき契約不適合責任のリスクを考慮した上で、どちらの方が売主様にとって良いかを提案させていただいております。
多少のリスクが想定されても、売却前に住宅診断を行うことで、安心感をもって建物付きで売却を選択する方法もあります。
エリアや建物の状況、売主様の意向によって最終的には判断します。
思い出が詰まった家を壊すのは、なかなか勇気がいる決断になります。
とりあえずは建物付きのまま売却をしていき、気持ちの整理がついてから更地にすることも多くあります。
売主様のお気持ちに寄り添ったなかで、最善の売却方法を一緒に考えていきましょう。
